路線価 (2023) 秋田県にかほ市平沢字清水125 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 にかほ市秋田県にかほ市平沢字清水１２５番
価格時点	2023 年
駅名	仁賀保駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	350万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	350万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円／坪 1平米 1万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、にかほ市内の商業地域及び住商混在地域であり、特に仁賀保地区の既存商業地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、地元中小企業及び地縁性を有する個人事業主である。商況の中心が国道沿いの路線商業地域に向く中、既存の駅前商業地域に対する需要は相対的に弱いが、近年、駅周辺での取引が複数見られる。需要の中心価格帯は、商業地の取引は画地規模が一様でなく業種も様々で個別性が強いため、見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏を、にかほ市の商業地域と判定し特に代替性の強い圏域を仁賀保地区の商業地域と判定した。主な需要者は地縁的選好性を有する個人事業者や地元企業が想定される。店舗併用住宅を中心とする駅前商業地域で、地域全体の衰退化が継続しており、今後は住宅地への移行も想定される。市況の低迷が長く継続していたが、利便性の高い地域では底入れの兆しも見られる。規模・形状等も個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗併用住宅が中心の旧来からの駅前商業地域であり、賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅前商業地域であるが、自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった。典型的な需要者は地縁的選好性を有する個人事業者や地元企業が想定され、周辺相場等の市場性を考慮して取引意思を決定するものと思料される。本件では、規範性の高い取引事例を収集し、各種要因間の補修正も行い適切な比準価格を求めることが出来た。以上より比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ仁賀保駅北西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	旅館、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	にかほ市秋田県にかほ市平沢字清水１２５番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業が施行された駅前商業地域
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。周辺で高値取引が見られるなど需要回復の兆しがあり、地価は当面横ばいで推移すると予測する。 (2)駅前の商業地域であり、当面は現状維持と予測する。国道沿いの商業地に比し、駅前商店街は衰退傾向にあったが、利便性の高い地域では一定の引き合いを有する。地価は横ばい乃至やや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向にある。 (2)にかほ市においては商圏人口減少や郊外型店舗への顧客流出により、商況は低迷していたが、景気回復に伴い一部底入れの兆しも見られる。
地域要因
(1)仁賀保地区はＴＤＫの企業城下町的性格を有しており、好調な企業業績が地域経済に好影響を与えている。 (2)商業地の中心が国道７号沿いに移行し、駅前の商業地域は衰退化が継続していたが、一部の地域では底入れの兆しも見られる。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公にかほＴ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市平沢字清水１２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,668 円／平米 7万8,246 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,433 円／平米 6万939 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,809 円／平米 6万2,183 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公にかほＴ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市平沢字清水１２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,033 円／平米 4万9,699 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,244 円／平米 6万315 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,808 円／平米 6万2,179 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調にかほＴ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市平沢字清水１２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,058 円／平米 5万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,021 円／平米 6万2,883 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,449 円／平米 6万4,298 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調にかほＴ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市平沢字清水１２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,306 円／平米 5万602 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,463 円／平米 6万1,039 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情