路線価 (2023) 鹿児島県伊佐市大口大田字諏訪免768-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 伊佐市鹿児島県伊佐市大口大田字諏訪免７６８番２
価格時点	2023 年
駅名	栗野駅 から 19000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	455万 円 (410 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	455万 円 (410 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円／坪 1平米 1万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伊佐市大口地区周辺部の住宅地域一円である。需要者は、同一需給圏を中心に伊佐市一円の居住者となっており、市中心部の居住者が多い。市街地の郊外部にあたり、周辺には農地、空地も見られ、住宅地としての熟成度は低い。周辺では特段の開発要因も見受けられず、昨今の経済不況、少子化のために需要は減退しており、地価は下落傾向である。土地については４００㎡で４４０万円程度、新築物件の取引は２０００万円程度の物件が中心である。 (2) 同一需給圏は、伊佐市大口地区中心部周囲の住宅地域と判定した。需要者の中心は、伊佐市内で戸建住宅用地を求める個人である。利便施設への接近性にはやや劣るものの、地価水準に比較的割安感もあることから、需要者から一定の引き合いは存在すると判断する。しかし、地域経済の衰退の影響を大きく受けて、需要は減退傾向で、地価も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額４５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上より、比準価格が求められた。近隣地域は郊外部の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟で、収益還元法が適用できなかった。したがって、本件鑑定評価額の決定にあたっては、自用目的の取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことをも勘案し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は、本件では大口地区郊外部の取引時点が新しく、地域環境も類似した事例からの査定価格を中心に決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が極めて未成熟で、賃貸収益により土地代まで回収することができる地域ではないことから適用できなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	栗野駅北西方
距離	19000 m
土地の状態
土地面積	124 坪 (410 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、農地等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊佐市鹿児島県伊佐市大口大田字諏訪免７６８番２
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	500 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅、農地等が混在する住宅地域である。地域内で特段の開発要因は認められず、地域は安定的に推移している。過疎化の影響を受けて取引は低調で、地価は下落傾向と判断する。 (2)大口地区やや郊外部にある住宅地域である。大口小学校校区内では地価水準が比較的安価で、一定の需要は見込めるものの地域経済は衰退傾向にあり、需要は減退傾向。今後も衰退傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)基幹産業は農林業であり、大規模な工場等も少なく、過疎化、高齢化、少子化が進む。住宅地、商業地ともに需要は停滞、地価は下落傾向にある。 (2)企業の撤退が見られ、市役所新庁舎の整備計画も現時点では地域経済を活性化させるまでには至っていない。衰退傾向にある。
地域要因
(1)郊外部に存することから熟成度は低く住宅地としての選好性も弱い。人口減少（過疎化・少子化）による需要減から、地価は下落傾向である。 (2)現状の居住環境を維持して推移している。割安感から一定の需要は見込めるも、地域経済の衰退や人口流出の影響を大きく受けており、衰退傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220446224 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	伊佐市
地域	鹿児島県伊佐市大口大田字諏訪免７６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,824 円／平米 4万2,396 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,433 円／平米 5万1,021 円／坪
標準価格 平米 坪	1万876 円／平米 3万5,956 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220646224 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	伊佐市
地域	鹿児島県伊佐市大口大田字諏訪免７６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,143 円／平米 4万145 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,242 円／平米 4万472 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,221 円／平米 3万7,097 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220646224 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	伊佐市
地域	鹿児島県伊佐市大口大田字諏訪免７６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,983 円／平米 4万2,922 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,096 円／平米 4万9,907 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,342 円／平米 3万7,497 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情