路線価 (2023) 鹿児島県伊佐市大口上町5-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 伊佐市鹿児島県伊佐市大口上町５番８外
価格時点	2023 年
駅名	栗野駅 から 18000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (461 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万502 円 1平米 3万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (461 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,494 円／坪 1平米 3万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伊佐市大口地区の商業地域である。中小規模店舗が存する商業地域であり、需要者は当地区の地縁性をもつ個人事業者、法人等である。旧来からの中心商業地域であったが、顧客は郊外部の路線大型商業施設、スーパー等に流れている。新規テナントの出店も期待しづらく、地価は下落傾向と判断する。取引は、土地規模、建物規模・用途が様々で需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、伊佐市内の商業地域及び混在住宅地域と判定した。需要者の中心は、地縁を有する各種事業者である。周辺地域での市役所新庁舎の整備計画も現時点では土地需要の喚起には至らず、他地域からの顧客誘引に寄与する店舗が少ないこと等から、需要は減退傾向で、地価も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の用途等が様々で、取引価格に均一性が乏しいことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上より、比準価格が求められた。当地域は大口地区の中心商業地域であるが、自用物件が主体となっており、賃貸市場は未成熟で賃料水準も低く、純収益がマイナスとなり、収益還元法が適用できなかった。したがって、自用目的の取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことをも勘案し、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は、本件では取引時点の新しく、地域環境の比較的類似した事例、近隣地域の事例からの査定価格を関連づけて得た価格を中心に決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が極めて未成熟で、賃貸事例の収集が困難であることから適用できなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	栗野駅北西方
距離	18000 m
土地の状態
土地面積	139.4 坪 (461 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗が建ち並ぶ旧駅前の中心的商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊佐市鹿児島県伊佐市大口上町５番８外
標準地の範囲
東	40 m
西	95 m
南	250 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所共同住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	40 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模店舗が建ち並ぶ旧駅前の中心的商業地域である。周辺土地利用等、特に変化はないが、顧客は郊外型大型商業施設に流失している。過疎化による需要減の影響を受けて取引は低調で、地価は下落傾向と判断する。 (2)市中心部の商業地域である。周辺地域での伊佐市役所新庁舎の整備計画が発表されたが、地域経済の低迷の影響を大きく受けており、現時点では需要は散発的である。当面は衰退傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万502 円 1平米 3万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
前年から次年への変動率 -4.1 ％
2022年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)基幹産業は農林業であり、大規模な工場等も少なく、過疎化、高齢化、少子化が進む。住宅地、商業地ともに需要は停滞、地価は下落傾向にある。 (2)企業の撤退が見られ、市役所新庁舎の整備計画も現時点では地域経済を活性化させるまでには至っていない。衰退傾向にある。
地域要因
(1)旧来からの中心商業地域は駐車場が確保しづらく、郊外に商業地域は分散化している。過疎化からの需要減の影響で、地価は下落傾向である。 (2)伊佐市の中心商業地域で、周辺地域での市役所新庁舎の整備の進展に伴う活性化に期待する声もある。しかし、現時点では先行き不透明で衰退傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200746224 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	伊佐市
地域	鹿児島県伊佐市大口上町５番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,898 円／平米 10万5,455 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,405 円／平米 10万7,131 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,405 円／平米 10万7,131 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1200446224 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	伊佐市
地域	鹿児島県伊佐市大口上町５番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,670 円／平米 12万4,537 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,211 円／平米 9万6,572 円／坪
標準価格 平米 坪	3万652 円／平米 10万1,336 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220146224 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	伊佐市
地域	鹿児島県伊佐市大口上町５番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,316 円／平米 12万3,367 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,674 円／平米 11万7,938 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,674 円／平米 11万7,938 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211246224 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	伊佐市
地域	鹿児島県伊佐市大口上町５番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,396 円／平米 9万571 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,725 円／平米 8万5,047 円／坪
標準価格 平米 坪	3万123 円／平米 9万9,587 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情