路線価 (2023) 鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻2471-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 姶良市鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４７１番２
価格時点	2023 年
駅名	帖佐駅 から 8000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	339万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	342万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円／坪 1平米 1万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は蒲生地区を中心とする旧来から一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域一円である。典型的需要者は蒲生町に地縁関係者を有する個人が想定される。蒲生総合支所近くに所在するが、敷地規模の大きな土地が多く、街路条件等に劣る地域である。そのため、姶良市街地により近い地区に新規分譲された街路・画地条件に優る分譲地に需要が流失しているため、地域的に土地需要は少ない。また、規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、蒲生地区の既成住宅地域一円が圏域である。需要者の中心は、蒲生地区に地縁や血縁を有する個人または居住者で、域外からの流入は少ない。公共団体等による宅地開発も見られるが、中心部から遠方の当該地域の宅地需要はやや弱く、地価は緩やかな下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で３００万円～７００万程度、新築の戸建物件の取引は少なく、中心となる価格帯は把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の認められる近隣地域周辺における実際の取引事例を中心に広域的に収集し求めた価格であり実証的な価格と言える。一方、収益価格については地域的に自用の建物が中心で賃貸需要は市営住宅で賄われている。そのため、賃貸市場が未成熟であることから適用は断念した。以上から、不動産市場の実勢を反映して説得力を有する比準価格を採用し、広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 居住目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、当該地域は自己使用目的の不動産需要がほとんどで、賃貸市場が未成熟なため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし、広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	帖佐駅北西方
距離	8000 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姶良市鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４７１番２
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	250 m
北	270 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　３．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)蒲生総合支所近くの一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。人口減少・高齢化等により新規住宅建設及び建替え需要は少なく既存住宅の老朽化が進んでいる。そのため、宅地需要は低調な状態で推移するものと予測する。 (2)蒲生総合支所近くの一般住宅が多く見られる住宅地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。人口は減少傾向で、中心部から遠方の当該地域の宅地需要はやや弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)姶良市は鹿児島市のベットダウンとして人口も増加傾向にある市街地に対して中山間部の地域は過疎化・高齢化による人口減少が顕著である。 (2)県内景況は、全体として回復傾向が続いている。姶良市の人口は微増傾向。隣接する鹿児島市等のベットタウンとして宅地需要は概ね安定している。
地域要因
(1)旧来からの一般住宅を中心とした住宅地域。建替え等も見られず、新規の土地需要は低迷しており地価は下落傾向にある。 (2)蒲生総合支所近くの旧来からの住宅地域で、地域要因に変動はない。中心部から遠方のため宅地需要はやや弱く、地価は緩やかな下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220646225 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良市
地域	鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４７１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,522 円／平米 3万1,480 円／坪
推定価格 平米 坪	8,987 円／平米 2万9,711 円／坪
標準価格 平米 坪	8,751 円／平米 2万8,931 円／坪
査定価格 平米 坪	8,930 円／平米 2万9,523 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211246225 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良市
地域	鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４７１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万386 円／平米 3万4,336 円／坪
推定価格 平米 坪	1万624 円／平米 3万5,123 円／坪
標準価格 平米 坪	1万345 円／平米 3万4,201 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210746225 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良市
地域	鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４７１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,823 円／平米 4万9,005 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,339 円／平米 4万7,405 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,586 円／平米 5万1,527 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200646225 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良市
地域	鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４７１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,734 円／平米 4万8,711 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,418 円／平米 4万7,666 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,850 円／平米 4万2,482 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情