路線価 (2023) 鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻2434-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 姶良市鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４３４番７
価格時点	2023 年
駅名	帖佐駅 から 7800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	510万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	512万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円／坪 1平米 2万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 標準地は旧蒲生町の中心市街地に位置する。業種的に大型店と競合する日用品店等は閉店し年数の経過した建物もあるが、理容業等サービス提供型の店舗を中心に金融機関等も見られる商店街である。同一需給圏は旧蒲生町内の商業地及び混在住宅地域の存する圏域と判断される。典型的な需要者は蒲生町に地縁関係を有する個人事業者等が中心となるものと推察されるが、出店可能な業種も限られることから商業地に対する需要は低調な状態にある。 (2) 同一需要圏は、蒲生地区中心部の商店街及び姶良市郊外の県道や幹線道路沿いの店舗併用住宅や小規模店舗と一般住宅が混在する商業性を有する地域が圏域である。需要者の中心は、蒲生地区に地縁や血縁を有する個人及び法人事業者である。零細小売店が点在する程度で繁華性が低く、顧客は姶良地区や加治木地区の商業施設に流出し、急速に空洞化、衰退化している。商業地需要は弱く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は蒲生地区の市街地及びその周辺で成立した実際の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は地域的に自用の建物が主体の地域であり、また賃貸に供してもテナントがほとんど見込めないことから収益還元法の適用は断念した。したがって、実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例は、商業地の取引事例が少ないため、止むを得ず幹線道路沿いの混在住宅地域等の取引事例も収集したが、適切に地域要因を補正し得た信頼性のある取引事例である。一方、旧来からの自用の店舗兼住宅等が主体で、賃貸市場が未成熟なため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	帖佐駅北西方
距離	7800 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が見られる古くからの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姶良市鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４３４番７
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	150 m
北	270 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧蒲生町の中心商店街に金融機関、郵便局、理容室等サービス提供型の店舗を中心に日用品等を扱う店舗が僅かに残る地域である。新規の出店需要は弱く、今後も需要回復に作用する地域要因の変動は見込めない。 (2)蒲生総合支所近くの県道沿いに小規模店舗が見られる旧来からの商業地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。顧客流出や過疎化等で空店舗が多い。商業地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧来からの商店街は大規模店と品揃えが競合する物販等の業種は厳しいが、飲食・サービス業を中心に一定数の固定客が見込める業種もみられる。 (2)県内景況は、全体として回復傾向が続いている。姶良市の人口は微増傾向。隣接する鹿児島市等のベットタウンとして宅地需要は概ね安定している。
地域要因
(1)飲食店も含めて顧客の絶対数が少なく、採算面から個人営業の飲食店舗等の出店需要は弱い。地価は引き続き下落傾向にある。 (2)蒲生地区の商業地域で、地域要因に変動はない。零細店舗が主体で衰退傾向にある。周辺の商業施設への顧客の流出等で、商業地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220646225 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良市
地域	鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４３４番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,521 円／平米 7万4,454 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,070 円／平米 6万9,657 円／坪
標準価格 平米 坪	2万67 円／平米 6万6,342 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220446225 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良市
地域	鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４３４番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万693 円／平米 6万8,411 円／坪
推定価格 平米 坪	2万524 円／平米 6万7,852 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,604 円／平米 7万1,423 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1191046225 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良市
地域	鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４３４番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万870 円／平米 6万8,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,076 円／平米 6万3,065 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,332 円／平米 8万442 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1201046225 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良市
地域	鹿児島県姶良市蒲生町上久徳字新辻２４３４番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,065 円／平米 7万6,253 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,098 円／平米 6万9,750 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,529 円／平米 7万1,175 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情