路線価 (2023) 鹿児島県薩摩郡さつま町宮之城屋地字下町1066-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 薩摩郡さつま町鹿児島県薩摩郡さつま町宮之城屋地字下町１０６６番１
価格時点	2023 年
駅名	川内駅 から 23000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	797万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	787万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円／坪 1平米 2万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、さつま町内の近隣商業地域一円。需要者は、当地区に地縁性をもつ個人事業者である。零細店舗が主体の繁華性の低い既存商店街で、大型量販店、郊外ドラッグストアに顧客を奪われ、空洞化・衰退化が進行している。新規店舗立地はほとんど見られず、更に後継者問題などから近年は閉鎖店舗も見られつつあり需要は乏しい。土地の需要の中心価格帯は取引が少なく、ばらつきがあり見い出せない。 (2) 同一需給圏は、さつま町中心部の近隣商業地域。需要者は、さつま町に地縁・血縁を有する個人事業者及び法人と考えられる。小規模店舗が集積している旧来からの商店街であるが、背後人口の減少と駐車場スペースが広い大型店舗への顧客流出によって商店街の空洞化・衰退化が見られる。新規出店はほとんど見られず、地価は下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は、画地規模と建物の用途によりバラツキがあり見い出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣周辺は自用の零細店舗のみで貸店舗は無く賃貸市場は形成されていないことから、収益還元法は適用出来なかった。よって、取引事例数は少ないが、規範性の高い取引事例を採用し決定した比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗兼住宅を主体とする近隣商業地域であり、地域として衰退傾向でテナント需要は見込めず、合理的な賃貸市場の形成が認められないため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、本件では件数が少なく過去時点まで遡っているが、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川内駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	薩摩郡さつま町鹿児島県薩摩郡さつま町宮之城屋地字下町１０６６番１
標準地の範囲
東	30 m
西	75 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)零細店舗が主体の旧来からの既存商店街。大型店、郊外ドラッグストアへの顧客流出が著しく衰退化が進行している。地価は、当面下落傾向で推移するものと予測する。 (2)さつま町中心部の小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域。背後人口の減少と大型店への顧客流出により商況は厳しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -4 ％
2019年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口１９１００人余り、高齢化率４２．５％（県内８位）で少子高齢化が進行する町。基幹産業である農業も停滞しており、土地需要は総じて弱い。 (2)県平均を上回る高齢化率及び慢性的な人口減少で土地需要は低迷している。町内で一定の雇用を確保している日本特殊陶業の工場増設に期待かかる。
地域要因
(1)旧態依然とした既存商店街。商圏内の人口減、大型店舗への顧客流出、消費者の高齢化により、閉鎖店舗が漸次増えつつある。 (2)旧来からの近隣商業地域であるが、背後人口の減少と大型店への顧客流出により、商況は厳しく、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210646392 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	薩摩郡さつま町
地域	鹿児島県薩摩郡さつま町宮之城屋地字下町１０６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,940 円／平米 2万9,556 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,273 円／平米 5万3,799 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,050 円／平米 7万6,203 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1190646392 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	薩摩郡さつま町
地域	鹿児島県薩摩郡さつま町宮之城屋地字下町１０６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万704 円／平米 6万8,447 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,849 円／平米 7万2,233 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,277 円／平米 8万260 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210246215 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	薩摩川内市
地域	鹿児島県薩摩郡さつま町宮之城屋地字下町１０６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,716 円／平米 6万5,181 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,645 円／平米 8万1,476 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情