路線価 (2023) 鹿児島県姶良郡湧水町木場字有次765-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 姶良郡湧水町鹿児島県姶良郡湧水町木場字有次７６５番１
価格時点	2023 年
駅名	栗野駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	462万 円 (474 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,234 円 1平米 9,750 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	465万 円 (474 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,399 円／坪 1平米 9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当町中心部の住宅地域を含む市街地周縁部の住宅地域一円であり、需要者の大半は当町居住者および当町出身者である。標準地の存する地域は、中規模一般住宅が多い旧来からの既成住宅地域であり、面的整備はなされておらず、既存道路沿いに画地が配置されている。栗野駅から徒歩圏にあり、中学校も存し、利便性は比較的良い。人口減少、少子高齢化による土地需要の減退から宅地需要は低調であり、需要の中心は３００～５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、湧水町内の栗野駅を中心とする住宅地域。需要者は、湧水町の居住者及び同町に地縁・血縁を有する個人と考えられる。近隣地域は、駅前商店街や小・中学校に近く利便性の良好な地域であるが、慢性的な人口減少と少子高齢化によって住宅地の需要は弱く、土地取引は低調で、地価は下落傾向にある。新築の戸建住宅は見られず、取引の中心となる価格帯は、規模・取引金額にバラツキがあり、見い出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の存する地域は、既成住宅地のため、原価法は適用できなかった。また、戸建住宅が大半で収益物件は少なく、賃貸市場が熟成していないことから、収益還元法も適用できなかった。取引事例比較法のみに依ったが、事例の補・修正、要因格差は概ね適切であり、適切な比準価格が求められたものと思料される。本件では、市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の一般住宅が主体の既成住宅地域であり、収益性を指向するアパート等の投資物件がほとんど見られないことから、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	栗野駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	143.4 坪 (474 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姶良郡湧水町鹿児島県姶良郡湧水町木場字有次７６５番１
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	26 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)栗野駅から徒歩圏内に位置する市街地背後の既成住宅地域であり、地価の相対的割安感から潜在的需要はあるが過疎高齢化で宅地需要は低調であり、地価は弱含み下落傾向で推移すると予測する。 (2)栗野駅背後の山裾に位置する中規模一般住宅地が建ち並ぶ既成住宅地域。人口減少及び少子高齢化の影響を受けて宅地需要は低調、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万2,234 円 1平米 9,750 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,399 円 1平米 9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万2,234円 1平米 9,750円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万2,564円 1平米 9,850円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,399円 1平米 9,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 3万2,564円 1平米 9,850円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口９千人弱の町であり、５年間で約１１％の人口減少、高齢化率約４３％といづれも県平均を大きく上回り、過疎・高齢化が大きな課題である。 (2)湧水町は人口・世帯数とも減少傾向にあり、高齢化率は県平均を上回っている。本年６月に総合木材事業会社が稼働したが、影響は限定的である。
地域要因
(1)接近条件は良いが、過疎・高齢化による宅地需要の減少のほか、コロナ禍による景気の不透明感も加わり、地価は下落傾向が続いている。 (2)栗野駅背後に位置し、商店街等への接近性は良いものの、慢性的な人口減少と少子高齢化の影響を受けて、宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220546452 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良郡湧水町
地域	鹿児島県姶良郡湧水町木場字有次７６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,858 円／平米 2万5,979 円／坪
推定価格 平米 坪	7,591 円／平米 2万5,096 円／坪
標準価格 平米 坪	8,786 円／平米 2万9,047 円／坪
査定価格 平米 坪	9,230 円／平米 3万514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220646452 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良郡湧水町
地域	鹿児島県姶良郡湧水町木場字有次７６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,136 円／平米 2万6,898 円／坪
推定価格 平米 坪	8,346 円／平米 2万7,592 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,278 円／平米 3万7,285 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220346452 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良郡湧水町
地域	鹿児島県姶良郡湧水町木場字有次７６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,872 円／平米 4万5,861 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,680 円／平米 4万1,920 円／坪
標準価格 平米 坪	9,769 円／平米 3万2,296 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情