路線価 (2023) 鹿児島県姶良郡湧水町般若寺字瀬戸1477-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 姶良郡湧水町鹿児島県姶良郡湧水町般若寺字瀬戸１４７７番６
価格時点	2023 年
駅名	吉松駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	178万 円 (614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9,587 円 1平米 2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	175万 円 (614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9,422 円／坪 1平米 2,850 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、吉松駅を中心とした既成住宅地の背後に位置する農家住宅地域一円である。需要者は、概ね同町の居住者や出身者に限定され、他地区からの流入は殆ど見られない。標準地の存する般若寺地区は、旧吉松町全体の１０％足らずの人口しかなく、背後に農地が多く広がり、道路は曲折狭隘なものも多く、最寄駅、公共施設への接近にも劣る地域である。宅地需要は極めて低調であり、需要の中心は１５０～２００万円程度、新築の戸建物件は殆ど見られない。 (2) 同一需給圏は、旧吉松町郊外の農家住宅地域。需要者は、湧水町の居住者及び同町に地縁・血縁を有する者と考えられる。圏域は、広い農地に在来の農家集落が点在し、集落内の道路は未整備で曲折狭隘なものが多く、また公共施設や生活利便施設への接近性が劣る。過疎化の影響を受けて空家が増加しており、宅地需要は乏しい。取引の中心となる価格帯は、規模・取引金額にバラツキがあり、見い出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 宅地開発や賃貸物件の殆ど見られない農家住宅地域であり、原価法、収益還元法の適用は現実的でなく、適用できなかった。取引事例比較法のみに依ることとなったが、過疎化等により取引事例が極めて少なく、古い事例が多いものの、適切な補・修正、格差比較をして求めた比準価格は信頼性があると思料される。本件では、市場の実勢を反映した比準価格を中心に、更に、より広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の一般住宅が主体の農家住宅地域であり、収益性を指向するアパート等の投資物件は皆無に近いことから、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、本件では件数が少なく過去時点まで遡っているが、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を採用して、湧水町の最近の住宅地の価格動向との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吉松駅北方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	185.7 坪 (614 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姶良郡湧水町鹿児島県姶良郡湧水町般若寺字瀬戸１４７７番６
標準地の範囲
東	150 m
西	80 m
南	150 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　北、５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	330 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域背後の農家住宅地域であり、宅地開発も殆ど見られず、地域要因の変動もない。現状の地域性が当面維持されると思われ、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅と農家住宅が混在する農家住宅地域。過疎化が進行しており、特段発展要因は見当たらず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9,587 円 1平米 2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9,422 円 1平米 2,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9,587円 1平米 2,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 9,753円 1平米 2,950円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9,422円 1平米 2,850円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 9,753円 1平米 2,950円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口９千人弱の町であり、５年間で約１１％の人口減少、高齢化率約４３％といづれも県平均を大きく上回り、過疎・高齢化が大きな課題である。 (2)湧水町は人口・世帯数とも減少傾向にあり、高齢化率は県平均を上回っている。本年６月に総合木材事業会社が稼働したが、影響は限定的である。
地域要因
(1)交通接近条件に劣る農家住宅地域であり、過疎・高齢化から、宅地需要は極めて低調であり、地価は下落傾向である。 (2)吉松町郊外に位置し、過疎化の影響を受けて、需要は乏しく、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1190946452 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良郡湧水町
地域	鹿児島県姶良郡湧水町般若寺字瀬戸１４７７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,051 円／平米 1万87 円／坪
推定価格 平米 坪	3,159 円／平米 1万444 円／坪
標準価格 平米 坪	2,925 円／平米 9,670 円／坪
査定価格 平米 坪	2,930 円／平米 9,687 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1180646452 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良郡湧水町
地域	鹿児島県姶良郡湧水町般若寺字瀬戸１４７７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,925 円／平米 9,670 円／坪
推定価格 平米 坪	3,840 円／平米 1万2,695 円／坪
標準価格 平米 坪	2,868 円／平米 9,482 円／坪
査定価格 平米 坪	2,870 円／平米 9,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1180646452 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良郡湧水町
地域	鹿児島県姶良郡湧水町般若寺字瀬戸１４７７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,073 円／平米 1万3,465 円／坪
推定価格 平米 坪	5,260 円／平米 1万7,390 円／坪
標準価格 平米 坪	3,159 円／平米 1万444 円／坪
査定価格 平米 坪	3,160 円／平米 1万447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情