路線価 (2023) 鹿児島県姶良郡湧水町木場字田中182-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 姶良郡湧水町鹿児島県姶良郡湧水町木場字田中１８２番２外 下場３７街区１１外
価格時点	2023 年
駅名	栗野駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	275万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	274万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円／坪 1平米 2万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏内は、栗野駅周辺における主要道路沿いの近隣商業地域であり、需用者の中心は、当町に地縁性を有する個人事業者が中心である。町施行の下場土地区画整理事業地区内に存し、駅への接近、街路条件に優れるが、生活関連、日用品関連の小規模店舗が中心で、空き地、住宅も見られるなど、店舗の集積度は低位にある。大型商業施設への顧客流出のほか、背後地人口の減少で、宅地需要は低調である。宅地規模の相異により、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、湧水町内の栗野駅を中心とする近隣商業地域。需要者は、湧水町に居住者又は同町に地縁・血縁を有する個人及び個人事業主並びに法人と考えられる。近隣地域は、土地区画整理事業が施行中で、駅への接近性、街路条件において良好であるものの、周囲に空地が散見され、新規出店はほとんど見られない。土地取引は低調で、地価は下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、規模・取引金額にバラツキがあり、見い出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺類似地域内の取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映した価格として信頼性があると思料する。地域内は、自用の店舗地としての利用が中心であり、新規の貸店舗等の賃貸物件もなく、商業用の賃貸市場が熟成していないことから、収益還元法は適用できなかった。また、既成市街地であり、原価法も適用できなかった。本件では自用物件としての市場性を反映した比準価格を中心とし、更に、より広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の建物を主体とする近隣商業地域で、店舗集積度は低く賃貸需要は見込めず、合理的な賃貸市場の形成が認められないため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、本件では件数が少なく過去時点まで遡っているが、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を採用して、湧水町の最近における商業地の価格動向との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	栗野駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗併用住宅が建ちつつある商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姶良郡湧水町鹿児島県姶良郡湧水町木場字田中１８２番２外下場３７街区１１外
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理地区内の商業地域であり、周辺大型商業施設との競合が見られる。店舗集積度も低いが、接近・街路条件の優位性から、徐々に商業地域として熟成すると思料される。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)土地区画整理事業区域内の周囲に空地が見られる近隣商業地域。栗野駅前に位置しており、立地条件は良好だが、新規出店はほとんど見られず、商況は厳しい。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口９千人弱の町であり、５年間で約１１％の人口減少、高齢化率約４３％といづれも県平均を大きく上回り、過疎・高齢化が大きな課題である。 (2)湧水町は人口・世帯数とも減少傾向にあり、高齢化率は県平均を上回っている。本年６月に総合木材事業会社が稼働したが、影響は限定的である。
地域要因
(1)周辺の大型商業施設への顧客流出、背後地人口の減少に加え、物価高など景気の不透明感の増幅で、宅地需要は減少、地価は下落傾向である。 (2)栗野駅前に位置する商業地域であるが、背後人口減少と大型店舗への顧客流出の影響を受けて、商況は厳しく、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1191246452 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良郡湧水町
地域	鹿児島県姶良郡湧水町木場字田中１８２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,418 円／平米 10万7,174 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,015 円／平米 7万9,394 円／坪
標準価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1200946452 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良郡湧水町
地域	鹿児島県姶良郡湧水町木場字田中１８２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,212 円／平米 7万127 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,784 円／平米 6万5,406 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,784 円／平米 6万5,406 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1141146452 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	姶良郡湧水町
地域	鹿児島県姶良郡湧水町木場字田中１８２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,837 円／平米 6万5,581 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,949 円／平米 5万2,727 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,438 円／平米 6万956 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情