路線価 (2023) 鹿児島県曽於郡大崎町假宿字城内1061-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 曽於郡大崎町鹿児島県曽於郡大崎町假宿字城内１０６１番３
価格時点	2023 年
駅名	志布志駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	164万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,803 円 1平米 7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	163万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,638 円／坪 1平米 7,150 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大崎町の住宅地域一円である。典型的な需要者は、同地域に地縁性を有する個人が中心である。当該地域は、大崎町中心部の旧来からの住宅地域であり、利便施設への接近性などは比較的良好な地域だが、過疎化、少子高齢化の進行などにより、住宅地の有効需要は減退しており、地価は下落傾向で推移している。土地取引自体が少なく需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は大崎町内において国道２２０号線背後の住宅地域一円。典型的需要者は、大崎町に地縁関係を有する給与所得者、個人事業者等が想定される。小学校、役場に近く利便性の高い市街地中心部の住宅地域で土地分譲も僅かに見られるが、隣接する鹿屋市、志布志市に需要の中心となる若年世代の人口が流出しており、土地に対する需要は少ない。また、規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記の通り、比準価格が得られた。原価法は既成市街地のため適用できなかった。また、自用の利用形態が殆どであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法による比準価格は、実際の取引からアプローチした試算価格であり、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。本件では、代表標準地との検討を十分踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は規範性の認められる大崎町内の実際の取引事例から求めた価格であり、実証的・客観的な価格である。一方、収益価格は自己使用目的の戸建住宅が主体の地域であり、賃貸目的の不動産は認められず賃貸市場が成立していないことからその適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大崎三文字停北西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	曽於郡大崎町鹿児島県曽於郡大崎町假宿字城内１０６１番３
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	140 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	17 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、大崎町中心部の既成住宅地域である。今後も同様の住環境を維持していくものと予想する。過疎化、少子高齢化の進行により有効需要は減退しており、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)町中心部の住宅地域であるが、若年層の流出と高齢化等の影響により人口・世帯数は減少傾向にあるため住宅需要は低迷しており、既存住宅の老朽化・空き家の発生が今後予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万3,803 円 1平米 7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万3,638 円 1平米 7,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万3,803円 1平米 7,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 2万4,134円 1平米 7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万3,638円 1平米 7,150円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 2万4,134円 1平米 7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大崎町においては、景況はやや回復しつつあるが、構造的な少子高齢化の進行などもあり、不動産市況は低迷している。 (2)若年層を中心として隣接する鹿屋市等へ人口が流出している。中山間部の高齢化が顕著であり、人口は減少傾向にある。
地域要因
(1)大崎町中心部の旧来からの住宅地域である。過疎化、少子高齢化の進行などから、需要は減退しており、地価は下落傾向で推移している。 (2)戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域。建替え等は見られず、住宅地需要は市街地周辺の分譲地に流れている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220846468 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於郡大崎町
地域	鹿児島県曽於郡大崎町假宿字城内１０６１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,859 円／平米 2万9,288 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,443 円／平米 4万1,137 円／坪
標準価格 平米 坪	7,176 円／平米 2万3,724 円／坪
査定価格 平米 坪	7,460 円／平米 2万4,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220546468 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於郡大崎町
地域	鹿児島県曽於郡大崎町假宿字城内１０６１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,456 円／平米 8,120 円／坪
推定価格 平米 坪	7,152 円／平米 2万3,645 円／坪
標準価格 平米 坪	6,857 円／平米 2万2,669 円／坪
査定価格 平米 坪	7,130 円／平米 2万3,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220646468 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於郡大崎町
地域	鹿児島県曽於郡大崎町假宿字城内１０６１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,747 円／平米 1万9,000 円／坪
推定価格 平米 坪	5,589 円／平米 1万8,477 円／坪
標準価格 平米 坪	6,630 円／平米 2万1,919 円／坪
査定価格 平米 坪	6,900 円／平米 2万2,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220846468 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於郡大崎町
地域	鹿児島県曽於郡大崎町假宿字城内１０６１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,023 円／平米 9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	5,300 円／平米 1万7,522 円／坪
標準価格 平米 坪	6,625 円／平米 2万1,902 円／坪
査定価格 平米 坪	6,890 円／平米 2万2,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211146468 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於郡大崎町
地域	鹿児島県曽於郡大崎町假宿字城内１０６１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,724 円／平米 1万8,924 円／坪
推定価格 平米 坪	5,861 円／平米 1万9,376 円／坪
標準価格 平米 坪	6,953 円／平米 2万2,987 円／坪
査定価格 平米 坪	7,230 円／平米 2万3,902 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情