路線価 (2023) 鹿児島県大島郡瀬戸内町大字古仁屋字大湊8-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 大島郡瀬戸内町鹿児島県大島郡瀬戸内町大字古仁屋字大湊８番４
価格時点	2023 年
駅名	古仁屋停駅 から 80m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	773万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	773万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,964 円／坪 1平米 6万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、瀬戸内町市街地の古仁屋の商業地域。需要者は当該圏域に地縁的選好性を有する個人事業者や県内法人が中心である。名瀬への顧客流出やコロナ禍の影響で空き店舗も散見されるが、一方で圏外からの流入も見られ、近年はやや割高な取引も散見される等全体として需要は安定している。需要の中心価格帯は、規模により幅があるが土地で５００万円から１０００万円程度、土地建物一体としては建物状況により見出し難い。 (2) 同一需給圏は、瀬戸内町の中心商店街及び周辺の幹線道路沿い等の商業性が認められる混在住宅地域が圏域である。需要者の中心は、瀬戸内町に地縁や血縁関係を有する個人及び法人事業者で、域外からの新規参入事業者も見られる。自衛隊誘致や世界自然遺産登録等による影響で商業地需要は比較的堅調で、地価は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、業種、業態により異なるため把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　同一需給圏内の古仁屋市街地の類似地域において商業地の取引事例を収集した。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、店舗等が建ち並ぶため収益性を重視すべき商業地であるが、収益目的の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、取引動向や周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例は、取引時点を遡及し、やや地域の特性が異なる地域からも収集したが、適切に地域要因の差を補正し得た。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、貸店舗は認められるが、旧来からの自用の店舗兼住宅等が主体で、賃貸市場が未成熟なため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし、広域的に周辺の市場動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	古仁屋停西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	37.5 坪 (124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、ホテル等が見られる中心商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大島郡瀬戸内町鹿児島県大島郡瀬戸内町大字古仁屋字大湊８番４
標準地の範囲
東	160 m
西	90 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　小規模店舗やホテル等が建ち並ぶ中心部市街地の特性に大きな変更は無く、今後も現在の地域特性を維持していくものと予測する。 (2)小規模店舗が建ち並ぶ中心部の商業地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。自衛隊誘致や世界自然遺産登録等による影響により、商業地需要は比較的堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万5,964円 1平米 6万2,300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万5,964円 1平米 6万2,300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　瀬戸内町の人口は減少、世帯数は減少傾向にある。コロナ禍の影響を受けたが公共事業、観光等の影響から古仁屋地区の需要、地価は安定している。 (2)県内景況は、全体として回復傾向が続いている。世界自然遺産登録等で観光関連が回復傾向にあり、瀬戸内町中心部の宅地需要はやや強含みである。
地域要因
(1)　コロナ禍の影響による落ち込みも一部見られるものの、店舗の集積度、繁華性等の商業地としての地域特性に大きな変更は見られない。 (2)瀬戸内町中心部の商業地域。自衛隊誘致や世界自然遺産登録等により商業地需要は比較的堅調で、地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200946525 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	大島郡瀬戸内町
地域	鹿児島県大島郡瀬戸内町大字古仁屋字大湊８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,074 円／平米 17万2,157 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,230 円／平米 17万2,672 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,253 円／平米 20万5,808 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1200946525 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	大島郡瀬戸内町
地域	鹿児島県大島郡瀬戸内町大字古仁屋字大湊８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,349 円／平米 14万9,924 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,614 円／平米 17万3,942 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,710 円／平米 20万7,319 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211046525 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	大島郡瀬戸内町
地域	鹿児島県大島郡瀬戸内町大字古仁屋字大湊８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,922 円／平米 21万1,326 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,375 円／平米 17万6,458 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,209 円／平米 20万5,663 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情