路線価 (2023) 鹿児島県大島郡徳之島町亀津字大船町7701 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 大島郡徳之島町鹿児島県大島郡徳之島町亀津字大船町７７０１番
価格時点	2023 年
駅名	亀徳新港入口停駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	857万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	849万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,950 円／坪 1平米 3万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、徳之島町の住宅地域で、特に亀津地区の町中心部周辺が中心である。主な需要者は自己利用目的の個人で、町内に地縁を有する者のほか、町外からの移住者も散見される。港に近く、周辺に店舗や病院等がみられ利便性は高い。町内は人口減少及び高齢化の影響は受けているものの、対象標準地周辺は底堅い需要があり地価は比較的安定的である。中心価格帯は、土地が８００万円超であり、建売住宅は郊外部が中心で対象標準地周辺では供給が少ない。 (2) 　同一需給圏は、徳之島町中心部及びその周辺の住宅地域一円である。典型的需要者は、同一需給圏内の居住者及び地縁者が大半を占める。当該地域は、亀津地区の住宅地域であり、徳之島町において比較的利便性の良好な住宅地域であるが、人口減少等の影響を受け当該地域の市場流動性は低く、地価はやや弱含みで推移している。土地の需要の中心は８００～９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅のほか共同住宅も見られる地域であるが、想定される土地取引は一般住宅の建築を前提とした自己使用目的であり、収益目的の土地取引は想定しづらいため、収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用する。そのため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　徳之島町中心部の住宅地域で、周辺には店舗、アパート等も見られるが、経済合理的な賃貸住宅経営は困難であることから収益価格の試算は割愛した。比準価格は、代替競争関係に強い取引事例を採用しており説得力が高い。よって、比準価格を基に、広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀徳新港入口停北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大島郡徳之島町鹿児島県大島郡徳之島町亀津字大船町７７０１番
標準地の範囲
東	35 m
西	80 m
南	80 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	360 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、町中心部周辺の利便性の高い既成住宅地域である。人口減少や高齢化等の影響による地域の衰退で地価はやや下落傾向であるが、立地適正化計画の策定により、居住地域として選好性が高まると予測する。 (2)徳之島町中心部の住宅地域で地域的には現状のままで推移するものと思われる。人口減少等により宅地需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界自然遺産への登録により観光業を中心に地域経済の波及効果が期待されているが、現状は人口減少や少子高齢化の影響で地域経済は弱含みである。 (2)徳之島町は人口が１万人を下回るなど人口減少、少子高齢化が進行しており宅地需要は減退傾向で推移している。
地域要因
(1)町中心部周辺の既成住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。人口減少等で地価は下落傾向であるが、底堅い需要が認められている。 (2)徳之島町中心部の比較的利便性が良好な住宅地域であるが、人口減少等の影響から地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)令和４年１０月に、地域公共交通と連携してコンパクトなまちづくりを進めることを目的とし、都市計画区域内において立地適正化計画が策定された。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220846530 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	大島郡徳之島町
地域	鹿児島県大島郡徳之島町亀津字大船町７７０１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万235 円／平米 9万9,957 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,583 円／平米 9万7,801 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,387 円／平米 12万295 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211246530 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	大島郡徳之島町
地域	鹿児島県大島郡徳之島町亀津字大船町７７０１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,462 円／平米 9万7,401 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,341 円／平米 12万3,449 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210746530 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	大島郡徳之島町
地域	鹿児島県大島郡徳之島町亀津字大船町７７０１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,112 円／平米 11万6,080 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,802 円／平米 13万1,585 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,015 円／平米 12万5,678 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1190746530 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	大島郡徳之島町
地域	鹿児島県大島郡徳之島町亀津字大船町７７０１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万798 円／平米 13万4,878 円／坪
推定価格 平米 坪	4万104 円／平米 13万2,584 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,445 円／平米 12万3,793 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1200646530 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	大島郡徳之島町
地域	鹿児島県大島郡徳之島町亀津字大船町７７０１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,673 円／平米 14万4,383 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,094 円／平米 13万5,857 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,370 円／平米 12万6,851 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情