路線価 (2023) 秋田県仙北市田沢湖生保内字街道ノ上3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 仙北市秋田県仙北市田沢湖生保内字街道ノ上３番２
価格時点	2023 年
駅名	田沢湖駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	324万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万911 円 1平米 9,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	324万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万911 円／坪 1平米 9,350 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、仙北市の商業地域全域で、特に田沢湖生保内地区を中心とする商業地域のほか商住混在地域との代替関係が強い。需要者の中心は、地縁性を有する個人事業者が中心。地元住民を商圏とする既成商業地域で、商圏人口の減少から空店舗も増えかつ賃貸には供されず住宅としての利用となり、商業性が衰退している。取引もなくかつ業種業態等により画地規模も異なるため、需要の中心となる価格帯を見出せない。 (2) 同一需給圏は仙北市を中心に大仙市を含む商業地域及び住商混在地域一円で、特に田沢湖地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は当地域に地縁的選好性を有する法人や個人事業主である。新型コロナによる観光客数の減少は改善傾向にあるが、商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客流出の影響から、商況は低迷している。業種、業態が様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗兼住宅がほとんどで、かつ新規に事業を営むための需要者も少ないことから賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算できなかった。比準価格は、時点が古いものの市内全域から収集選択された事例を精査分析の上試算されたもので、市場性を反映した価格と判断される。以上より本件では、比準価格を採用し、周辺の地価公示及び地価調査の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗、店舗兼住宅が多い既成商業地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ田沢湖駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	旅館
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙北市秋田県仙北市田沢湖生保内字街道ノ上３番２
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	10 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	31 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅前通り背後の近隣商業地域で、住宅地化が進行している。
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性が低い既存商店街であり、当面は現状維持。駅に近いが背後地であり、観光客の集客は期待できず、新規出店の需要も殆ど無い。空店舗も賃貸に供されることはなく商業性の衰退が顕著に認められる。 (2)駅前通り背後の商業地域で、当面現状を維持すると予測する。商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客流出から商況は低迷し、また新型コロナの影響も未だ残っていることから、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万911 円 1平米 9,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万911 円 1平米 9,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万911円 1平米 9,350円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万911円 1平米 9,350円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあるも、不安定な国際情勢及び物価上昇等による企業及び家計への圧迫が見られる。 (2)景気は持ち直しているが、新型コロナの影響により個人消費や不動産市場は未だ回復しておらず、売買、賃貸とも成約は少ない。
地域要因
(1)近隣住民を対象とした店舗等が主であるなか、商圏人口の減少等により商業性は著しく低下している。 (2)商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客流出による商況の低迷に加え、未だ新型コロナの影響もあり、当地域の地価は依然弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３調仙北Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	仙北市
地域	秋田県仙北市田沢湖生保内字街道ノ上３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,070 円／平米 2万3,373 円／坪
推定価格 平米 坪	9,517 円／平米 3万1,463 円／坪
標準価格 平米 坪	9,423 円／平米 3万1,152 円／坪
査定価格 平米 坪	9,420 円／平米 3万1,143 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３調仙北Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	仙北市
地域	秋田県仙北市田沢湖生保内字街道ノ上３番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,126 円／平米 2万3,559 円／坪
推定価格 平米 坪	6,295 円／平米 2万811 円／坪
標準価格 平米 坪	9,257 円／平米 3万604 円／坪
査定価格 平米 坪	9,260 円／平米 3万614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公仙北Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	仙北市
地域	秋田県仙北市田沢湖生保内字街道ノ上３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,879 円／平米 1万2,824 円／坪
推定価格 平米 坪	7,293 円／平米 2万4,111 円／坪
標準価格 平米 坪	9,026 円／平米 2万9,840 円／坪
査定価格 平米 坪	9,030 円／平米 2万9,853 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調仙北Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	仙北市
地域	秋田県仙北市田沢湖生保内字街道ノ上３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3,095 円／平米 1万232 円／坪
推定価格 平米 坪	6,256 円／平米 2万682 円／坪
標準価格 平米 坪	9,323 円／平米 3万822 円／坪
査定価格 平米 坪	9,320 円／平米 3万812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情