路線価 (2023) 沖縄県那覇市泊2-22-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市泊２丁目２２番９
価格時点	2023 年
駅名	泊高橋停駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,440万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万8,576 円 1平米 29万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,430万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万5,270 円／坪 1平米 29万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、那覇市内の区画整然とした住宅地等で、主な需要者は、県内外を含み、かなり広域に亘るものと考えられる。また、当該地域は、県都那覇市においても、那覇新都心地区に次いで、かなり人気・品等の高い住宅地ということに加え、宅地供給量も少なく、その希少性から、売手市場の色合いが強い。地価は、不動産市況の煽りを受けつつも、コロナ禍からの回復の兆しも見られ、更地価格で、４５００万前後の物件が需要の中心となる。 (2) 旧来の高級住宅地域であり、同一需給圏は、那覇市内の街区が整然とし、価格帯が上位に位置する住宅地域である。主たる需要者は、戸建住宅を取得する目的の資金力に余裕のある個人と思料する。かなり市場性が高い地域であり、新型コロナ感染症の影響が低下したことから昨年よりも上昇率が高くなった。主たる価格帯は３００，０００円／㎡前後であり、総額では４，５００万円前後、面積は１５０～２００㎡となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、直接法により求められているが、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水準及び賃貸市場の熟成度を考慮すると、収益価格からのアプローチは、合理的な意味合いが、小さくなっている為、参考程度に留めた。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に現下の経済情勢・不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、事情補正の無い区画整然とした価格帯の高い地域の戸建住宅を中心とした取引事例を基に求めたものであり、市場実態を反映した精度の高いものである。収益価格は、元本価格に比べ賃料水準が低位であることや上昇している建築費のため比準価格に比してかなり低く求められた。本件においては精度の高い比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	泊高橋停北東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市泊２丁目２２番９
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした那覇中心街の住宅地であり、とりたてて、地域にかかる変動要因もない。ただ、地価は、コロナ禍からの回復の兆しも見られ、割安感や、地域的特性等を反映して、上昇傾向で推移するものと思料される。 (2)久米地区、泉崎地区と並び旧来からの高級住宅地域である。かなり市場性が高い地域であり、新型コロナ感染症の影響が低下したことから昨年よりも上昇率が高くなった。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 97万8,576 円 1平米 29万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 97万5,270 円 1平米 29万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 97万8,576円 1平米 29万6,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 97万5,270円 1平米 29万5,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)那覇市の地価は、コロナ禍からの回復基調の兆しが見え初めるも、依然として不動産市況は停滞気味で、今後の需給動向に注視が必要。 (2)那覇市の人口は近年減少傾向が続いている。新型コロナ感染症の影響が低下し住宅地の地価は全体的に堅調である。
地域要因
(1)地域要因に大きく作用する特殊要因はないが、近接する那覇新都心地区との不動産需要競合関係において相対的影響を受ける。 (2)旧来の高級住宅地域であり、地域特性に変化はなく市場性は堅調である。
個別的要因	(1)規模的には、ほぼ標準となっているが、昨今、総額との関連で５０坪以下の画地の需要度も高い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市泊２丁目２２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万37 円／平米 95万8,862 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,807 円／平米 97万1,326 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,641 円／平米 94万7,635 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市泊２丁目２２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,591 円／平米 94万4,164 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,733 円／平米 95万4,551 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,583 円／平米 95万749 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市泊２丁目２２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,793 円／平米 103万4,094 円／坪
推定価格 平米 坪	31万6,859 円／平米 104万7,536 円／坪
標準価格 平米 坪	31万5,597 円／平米 104万3,364 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市泊２丁目２２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万3,063 円／平米 96万8,866 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,891 円／平米 94万1,850 円／坪
標準価格 平米 坪	27万295 円／平米 89万3,595 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４Ａ那覇修１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市泊２丁目２２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,381 円／平米 135万108 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,037 円／平米 132万9,134 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,365 円／平米 98万3,089 円／坪
査定価格 平米 坪	30万3,000 円／平米 100万1,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	泊文教地区
特別な事情