土地路線価格
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路線価 (2023) 沖縄県那覇市金城3-8-3 坪・平米

2023
路 線 価
沖縄県 那覇市
沖縄県那覇市金城3丁目8番3 (那覇)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
  • 那覇西高校前停駅 から 240m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
49万5,900
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
15万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 沖縄県 那覇市沖縄県那覇市金城3丁目8番3
価格時点 2023
駅名 那覇西高校前停駅 から 240m
路線価
1坪当たり 1坪 49万5,900
1平米当たり 1平米 15万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
3,120万
(165 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 62万4,834
1平米 18万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月17日
鑑定評価額 総額
3,120万
(165 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 62万4,834 円/坪
1平米 18万9,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市全域の住宅地域で、市西部の小禄地区の住宅地と相対的に強い代替・競争関係が認められる。需要者は、居宅取得を目的とした家族世帯が中心である。小中学校や大型商業施設が徒歩圏内にあり、住宅地としての利便性が高く、街路も整然としているので、人気は高い。土地所有権付きの中古住宅で4千万円前半の物件が需要の中心である。

(2) 同一需給圏は小禄地区を中心として、市南西部に位置する住宅地域の存する圏域である。典型的需要者としては市内もしくは周辺市町に居住する個人であり、自己使用目的の一次取得者が中心である。新型コロナの影響が弱まり景気回復の兆しが見られる中、街区整然とした居住環境の良好な住宅地に対する需要は底堅く、取引は堅調である。取引の中心価格帯は、土地については160㎡前後で2800万円~3200万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内小禄地区の代替性の高い事例を採用しており、実証的な価格が得られた。地域内にはアパート等の収益物件も見られるが、建築費が高騰している中で、元本市場に比して、賃貸市場の熟成の程度が低いため、収益価格は相対的に低位となった。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は新型コロナ発生後の市況を反映し、代替競争関係が認められる事例を採用する事で、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は自己使用目的が中心であること、建築費の高騰及びそれに対応する賃料水準の上昇が伴っていないことから低位に試算されたと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格の妥当性を認め、これを標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 那覇西高校前停 西方
距離 240 m
土地の状態
土地面積 49.9 坪 (165 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 54
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 171
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 那覇市沖縄県那覇市金城3丁目8番3
標準地の範囲
100 m
西 50 m
150 m
20 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 16 m
面積 160 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない
街路 基準方位北 6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 0
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 0
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした住宅地として人気のエリアである。新型コロナとの併存政策により、景況感は上向いており、資産の取得意欲を刺激している。空港周辺は利便性が高く、旺盛な住宅地需要はまだ続くと見込まれる。

(2)中規模一般住宅が立ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、大きな変動要因はない。那覇市内の街区整然とした居住環境の良好な住宅地の需要は堅調で、今後も現状の利用が続くものと思料する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 62万4,834
1平米 18万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 62万4,834
1平米 18万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 62万4,834
1平米 18万9,000
前年から次年への変動率 2.2 %
2022年
1坪 61万1,610
1平米 18万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 62万4,834
1平米 18万9,000
前年から次年への変動率 2.2 %
2019年
1坪 61万1,610
1平米 18万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇への期待は高まっているが、物価高等への懸念もある。那覇市の人口は停滞から微減傾向にある。

(2)円安や原油高による物価上昇が続く一方で、新型コロナの影響が弱まり、観光需要の回復が見られ、県内経済は持ち直している。

地域要因
(1)区画整然とした住宅地で、引き合いは安定している。市内の住宅地としての相対的な地位は中位で、大きな変動はない。

(2)新型コロナの影響が弱まる中、利便性の高さから需要は高く、周辺市からの転入需要も取り込みつつ、地価はやや上昇傾向にある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 公05D那覇
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 沖縄県
市区町村 那覇市
地域 沖縄県那覇市金城3丁目8番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万9,108 円/平米
52万6,011 円/坪
推定価格 平米
16万1,972 円/平米
53万5,479 円/坪
標準価格 平米
17万2,311 円/平米
56万9,660 円/坪
査定価格 平米
17万7,000 円/平米
58万5,162 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 192
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 公05D那覇
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 沖縄県
市区町村 那覇市
地域 沖縄県那覇市金城3丁目8番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万8,441 円/平米
52万3,806 円/坪
推定価格 平米
16万8,013 円/平米
55万5,451 円/坪
標準価格 平米
18万4,427 円/平米
60万9,716 円/坪
査定価格 平米
19万 円/平米
62万8,140 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 51
基準容積率 110
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 公05D那覇
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 沖縄県
市区町村 那覇市
地域 沖縄県那覇市金城3丁目8番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
20万1,991 円/平米
66万7,782 円/坪
推定価格 平米
20万3,591 円/平米
67万3,072 円/坪
標準価格 平米
22万1,295 円/平米
73万1,601 円/坪
査定価格 平米
22万8,000 円/平米
75万3,768 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 調04D那覇
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 沖縄県
市区町村 那覇市
地域 沖縄県那覇市金城3丁目8番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
19万7,786 円/平米
65万3,881 円/坪
推定価格 平米
20万1,742 円/平米
66万6,959 円/坪
標準価格 平米
19万3,983 円/平米
64万1,308 円/坪
査定価格 平米
20万 円/平米
66万1,200 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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