路線価 (2023) 沖縄県那覇市おもろまち3-6-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市おもろまち３丁目６番１１
価格時点	2023 年
駅名	那覇国際高校前停駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5億2,600万 円 (1362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万6,116 円 1平米 38万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5億2,700万 円 (1362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万9,422 円／坪 1平米 38万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、那覇市内の品等上位に属する住宅地域である。需要の中心は県内外のマンション開発を行うディベロッパーが中心である。那覇新都心として再開発された良好な住宅地故、高価格帯にあるマンションのエンドユーザーは県外投資家が中心で、マンション素地への需要は新型コロナ禍でも強く、価格水準は強含みで推移している。市場の中心となる価格帯は、供給が少なく規模がまちまちで見出し難いが総額で４億円前後である。 (2) 同一需給圏は那覇市内及び隣接市町村の大規模画地等マンション適地が存する地域の範囲と判断した。主たる需要者は県内外のマンション開発業者である。近年、マンション素地の供給が減少しており、特に利便性や住環境が良好な地域では、その希少性が高まっている。しかし、建築費の高騰もあり土地の仕入価格の上昇は控えめとなっている。取引の中心となる価格帯は、規模等の条件により開差が見られるが、概ね４億～６億円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、開発法による価格はマンション業者の投資採算性に着目した手法で信頼性は高い。従って、マンション適地の住宅地域であることに鑑み、実証性の高い比準価格を重視して、想定要素を含む開発法による価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際の取引価格に基づいた実証的、かつ、市場性を反映した価格であり、高い説得力を有している。開発法による価格はマンション開発業者の観点に立脚して試算した価格であり、需要者サイドの投資採算性を反映した価格である。本件では現在の不動産市況を踏まえ、開発法による価格を参考として、説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	那覇国際高校前停南東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	412 坪 (1362 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層のマンション等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市おもろまち３丁目６番１１
標準地の範囲
東	90 m
西	60 m
南	100 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　中高層分譲マンションが建ち並ぶ利便性に優る住宅地域で今後とも良好な住環境を維持するものと見込まれる。投資用マンション需要の強いエリアであるが供給は少なく、地価水準は強含みで推移するものと予測される。 (2)区画整理地に中高層マンションが建ち並ぶ需要が高い地域で、地域的な変化はみられない。県内外からの需要の高さから地価は若干の強含み傾向を維持しており、今後も高水準で安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 127万9,422 円 1平米 38万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 127万9,422 円 1平米 38万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 127万9,422円 1平米 38万7,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 127万9,422円 1平米 38万7,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナ禍で減少した観光関連、個人消費、雇用情勢は持ち直しの動きが見られる。住宅着工数は分譲住宅を除き前年を下回っている。 (2)県内経済は新型コロナによる厳しい状況から脱しつつあり、観光業等を中心に回復の兆しがみられ、不動産市況は全般的に活性化しつつある。
地域要因
(1)　新都心地区の区画整然とした住環境の優る地域で需要は根強い。マンション用地の供給は少なく、素地需要は強い。 (2)マンション用地として人気が高い地域で、県内外からの引き合いが多いものの、開発利益とのバランスにより、需要は強含み程度にとどまっている。
個別的要因	(1)　適正規模の整形地で、最有効使用との関連においても市場競争力は同程度である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市おもろまち３丁目６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万245 円／平米 125万7,090 円／坪
推定価格 平米 坪	37万7,292 円／平米 124万7,327 円／坪
標準価格 平米 坪	38万6,966 円／平米 127万9,310 円／坪
査定価格 平米 坪	38万7,000 円／平米 127万9,422 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市おもろまち３丁目６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万3,063 円／平米 96万8,866 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,991 円／平米 95万2,098 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,313 円／平米 114万1,605 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市おもろまち３丁目６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万562 円／平米 129万1,198 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,599 円／平米 126万4,872 円／坪
標準価格 平米 坪	39万6,887 円／平米 131万2,108 円／坪
査定価格 平米 坪	39万7,000 円／平米 131万2,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ａ那覇修１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市おもろまち３丁目６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,381 円／平米 135万108 円／坪
推定価格 平米 坪	40万6,002 円／平米 134万2,243 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,023 円／平米 136万5,454 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	泊文教地区
特別な事情