路線価 (2023) 沖縄県那覇市若狭3-37-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市若狭３丁目３７番５
価格時点	2023 年
駅名	泊港入口停駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万1,528 円／坪 1平米 18万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中心市街地の街区整然とした住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転入者も多く見られる。街路及び街区配置は整然としており、幅員も概ね一定である。市街地中心部の宅地価格及び中古建物込みの取引価格高騰により、総じて価格は上昇傾向にある。土地で１，８００万円前後、中古建物込みで３，５００万円前後が取引の中心となる。 (2) 同一需給圏は、市全域の住宅地域で、市西部の住宅地と相対的に強い代替・競争関係が認められる。需要者は、居宅の取得を目的とした家族世帯が中心である。新型コロナ感染症の経済活動への影響は収まりつつあるが、簡易宿所等として利用する目的の不動産業者の動きは弱い。総額の値ごろ感もあって、住宅としての需要は強いが、借地が多いため、成約案件はそれほど多くない。土地所有権付きの中古住宅で３千万円後半の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。画地規模、最有効使用等を考慮すると、賃貸建物の建築想定における授受可能な賃料水準は低く、収益価格はかなり低位に求められた。市内における住宅地としての居住性等の環境条件は普通程度であり、新型コロナ感染症の影響下に有りながらも取引価格は上昇傾向で推移している。よって、比準価格を標準に収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は那覇市内の代替性の高い事例を中心に採用しており、実証的な価格が得られたと判断する。地域内にはアパート等の収益物件もいくつか見られるが、建築費が高騰している中で、元本市場に比して、賃貸市場の熟成の程度が低いため、収益価格は相対的に低位となった。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	泊港入口停　北西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市若狭３丁目３７番５
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	泊港近くの街区整然とした住宅地域
街路	基準方位　北　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部に近い住宅地域である。中心部の更地及び中古建物込みの取引価格が底堅く推移しており、当該地域もその影響下にある。地域の価格水準は緩やかな上昇傾向にあるものと判断される。 (2)既存建物が密集し、敷地の集約化は難しく、今後も小規模な画地の低層住宅用地としての利用が中心となると予測する。選好性はやや分かれるが、引き合いは概ね安定し、上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微減傾向。老年人口は上昇傾向。新型コロナ感染症の影響により市場の先行き不透明感が残る。 (2)新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇への期待は高まっているが、物価高等への懸念もある。那覇市の人口は停滞から微減傾向にある。
地域要因
(1)地域特性の大きな変化は見られない。新型コロナ感染症が継続する中でも取引価格等は底堅く推移。 (2)区画整然とした住宅地として、引き合いは安定している。新型コロナ禍前の簡易宿所等として利用するための取引は見られなくなった。
個別的要因	(1)対象標準地の最有効使用に影響を及ぼす変動要因は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市若狭３丁目３７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万116 円／平米 66万1,583 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,939 円／平米 65万7,692 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,751 円／平米 61万4,093 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市若狭３丁目３７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,680 円／平米 57万7,492 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,322 円／平米 60万2,757 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,155 円／平米 62万2,040 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市若狭３丁目３７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万963 円／平米 46万6,024 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,809 円／平米 46万8,821 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,857 円／平米 57万8,077 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市若狭３丁目３７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,397 円／平米 42万1,174 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,875 円／平米 70万7,071 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,643 円／平米 68万3,162 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市若狭３丁目３７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,356 円／平米 50万383 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,056 円／平米 49万9,391 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,764 円／平米 59万994 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情