路線価 (2023) 沖縄県那覇市壺屋1-175-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市壺屋１丁目１７５番２
価格時点	2023 年
駅名	牧志駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,000万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,980万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円／坪 1平米 15万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね那覇市内の住宅地域と判定。特に都心部に近接する住宅地域との関連が強い。需要者の中心は同市居住者のほか隣接市町村からの転入者も見られる。那覇市は持家比率が相当に低く潜在的な宅地需要は堅調であるが、新規供給は乏しいため、市外で持家を求める者が増加している。土地は１５０㎡前後で２０００万円程度、新築戸建物件の取引は少ないがおよそ４４００万円程度が需要の中心。 (2) 同一需給圏は那覇市中心市街地周辺の住宅地域一帯であり、需要者は地縁者を中心に市内居住者が中心で、県外からの転入者等も見られる。周辺は細街路や一方通行路が多く起伏もあるものの、繁華街やモノレール駅に近く利便性が良好なため、取引・賃貸ともに安定した需要があり、地価は強含んでいる。取引の中心価格帯は、更地で総額３０００万円台、中古戸建住宅は４０００～５０００万程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 建築費高騰の中、画地条件等から合理的な賃貸住宅の想定は難しく収益価格は低廉に求められた。近隣地域にはアパートも見られるが取引は自用目的が中心であり、また収益性よりも快適性が重視される住宅地域であるため収益価格は参考にとどめる。比準価格は規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされ信頼度は高いと思料する。代表標準地との検討をも踏まえた上で比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際の取引価格に基づいた実証的、かつ、市場性を反映した価格であり、説得力が高い。収益価格は対象不動産の収益性を反映した価格であるが、係る典型的な需要者は居住目的のエンドユーザーであり、収益性よりも類似不動産との比較による検討を重視して意思決定を行うと思料される。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、指定基準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牧志駅　南東方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか共同住宅も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市壺屋１丁目１７５番２
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	都心部に近接する既成住宅地域
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心部に近接する既成住宅地域として今後とも特に大きな変化はなく、現在の住環境を維持すると予測する。利便性の良好な住宅地域として堅調な需要があり、地価は上昇傾向となっている。 (2)国道背後の戸建住宅等が多い旧来からの既成住宅地域で地域的な変動要因は特にない。中心市街地に近接し、利便性が高いこことから需要は安定しており、地価は強含みで推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響から脱しつつあり、緩やかに持ち直している。当市の人口は微減傾向。 (2)県内経済は新型コロナによる厳しい状況から脱しつつあり、観光業等を中心に回復の兆しがみられ、不動産市況は全般的に活性化しつつある。
地域要因
(1)那覇市都心部に近接する住宅地域の需要は堅調である。 (2)近隣地域は既成住宅地域で、地域的な変動要因は特にみられない。中心市街地に近接し、利便性が高いため、宅地需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市壺屋１丁目１７５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,680 円／平米 57万7,492 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,322 円／平米 60万2,757 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,633 円／平米 53万4,359 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市壺屋１丁目１７５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,714 円／平米 46万1,894 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,111 円／平米 46万6,513 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,883 円／平米 50万8,737 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市壺屋１丁目１７５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,510 円／平米 50万892 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,267 円／平米 51万9,925 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,267 円／平米 51万9,925 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市壺屋１丁目１７５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,356 円／平米 50万383 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,857 円／平米 49万5,427 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,253 円／平米 52万6,490 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情