路線価 (2023) 沖縄県那覇市壺屋2-210-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市壺屋２丁目２１０番１４
価格時点	2023 年
駅名	安里駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億1,200万 円 (409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億1,200万 円 (409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万4,204 円／坪 1平米 33万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市中心部に延びる幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する個人事業者、法人等が想定される。画地規模等の統一性はなく、駐車場確保の困難な場所柄から小規模・零細な店舗・事務所、マンション等が虫食い的に混在する。景気動向を見据えた需用者行動は慎重であるが駅への接近性や容積率を集約した立体利用開発の潜在価値は底堅く、更地で約１億円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、那覇市の内、価格水準が中位の商業地域と判断した。主たる需要者は、店舗兼共同住宅を建築する目的の法人と判断される。モノレール駅に近いという利便性から規模が大きければマンション業者も需要者に参入すると判断される。比較的画地規模が小さく駐車場確保に難がみられ、そのことが収益性に影響し地価は横ばいで推移している。主な価格帯は、３３４，０００円／㎡前後で総額は１億円前後であると判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は小・中規模の古型化した店舗・事務所兼共同住宅等が建ち並び、商業用途に純化した土地利用は概して少なく、中高層階は住居系の占有割合が高い。自己使用物件も多く適正な１棟全体の賃貸市場が見いだせない地域特性から賃貸条件は不安定要素を含み、建築費高騰の下、有効・実需を重視した堅め賃料設定により収益価格は低位に試算された。市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、価格水準が中位の事情補正の無い商業地の取引事例に、各種の補修正を行って求めたもので、実証的な価格が求められた。商業地においては、収益性を指向して取引されることから、収益価格は重要な価格である。しかし、賃料水準が元本価値に見合う水準に達していないことや建築費が上昇しているためかなり低位に求められた。相対的に比準価格の信頼性が高いと判断し、比準価格を採用し、収益価格を参考にして鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安里駅　南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	123.7 坪 (409 平米)
私道分面積	74 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市壺屋２丁目２１０番１４
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	130 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗・事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２０ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はひめゆり通り沿いの既成商業地域である。国際通りやその周辺地区等の商業床需要を二次的に補完する地域で新型コロナによる経済影響は落ち着きを見せ、需給均衡の状態にあり地価は横這い傾向にある。 (2)モノレール駅に近い幹線道路沿いの商業地であり、利便性が高いものの、比較的画地規模が小さく駐車場確保に難がみられ、そのことが収益性に影響し地価は横ばいで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗・事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響等による景気動向を反映し、事業の継続可能性・地価下落リスクに対する不安から購入希望者の慎重な姿勢が見られる。 (2)那覇市の人口は近年減少傾向が続いている。入域観光客が増加し、先行きに明るさが増している。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない (2)比較的画地規模が小さな中高層の建物が建ち並ぶ商業地域である。画地規模の関係から駐車場確保にやや難が見られる。
個別的要因	(1)角地　＋３％ (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４Ａ那覇修１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市壺屋２丁目２１０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,776 円／平米 141万7,533 円／坪
推定価格 平米 坪	43万6,080 円／平米 144万1,680 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,190 円／平米 107万5,078 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市壺屋２丁目２１０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,308 円／平米 110万5,222 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,175 円／平米 106万8,417 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,208 円／平米 106万5,220 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市壺屋２丁目２１０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万197 円／平米 89万3,271 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,899 円／平米 90万2,204 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,267 円／平米 107万5,333 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情