路線価 (2023) 沖縄県那覇市鏡原町27-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市鏡原町２７番８
価格時点	2023 年
駅名	奥武山公園駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,320万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,350万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円／坪 1平米 19万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として小禄地区等那覇市郊外に位置する主要幹線道路沿の路線商業地域である。需要者は各種小売業や飲食業を営む県内個人又は県内中小法人が多数で県外需要者は少ない。各種小売店舗、事務所併用共同住宅や飲食店等の見受けられる路線商業地で２０２０年に近接してに複合商業施設ができたとで徐々に繁華性が増しつつある。中心となる価格帯は２５０～３５０㎡更地で５，０００万～７，０００万程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、市内の主要な幹線道路沿線に存する商業地域である。需要者は、県内の法人事業者が主であるが、個人の場合や圏外の者の場合も含まれる。比較的画地規模の小さい店舗、事務所等も見られる。市内における品等は概ね中位であり、小禄金城地区の商業地、隣接する豊見城市の大型の郊外型店舗等との競合も認められる地域である。中心となる価格帯は、土地のみで４，０００万円～５，０００万円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、小禄地区の事例が少なく市内の広域的な類似地域の取引事例を採用し検討しており、規範性及び類似性は比較的高い。収益価格は、個人事業者の多い地域で賃貸市場はやや弱い地域であることや近年高騰している建築費に見合うだけの賃料水準が追いついておらず、試算価格は低位に試算された。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似地域内の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、地域の標準的使用等との関連で土地価格に見合った賃料水準が形成されているとは言い難く、かなり低位に試算された。周辺郊外型大型店舗等の存する路線商業地域との競合の程度、将来の需要予測、新型コロナ感染症等も考慮した結果、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との比較検討を行って鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	奥武山公園　南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、住宅兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市鏡原町２７番８
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小禄本道路沿いに各種店舗事務所等の建ち並ぶ既成商業地域である。小禄金城地区との競合から値頃感も認められ需給状況は概ね均衡している。地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移している。 (2)大型店舗等が集積する小禄金城地区等との競合も見られるものの商業地としては値頃感がある。背後住宅地の上昇圧力もあり、地価は緩やかな上昇傾向で推移しているものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は新型コロナ感染症縮小の動きにより主力の観光業等が徐々に回復の動きが強くなっており不動産市況は徐々に上昇傾向に移りつつある。 (2)市内人口は微減傾向。老年人口は上昇傾向。新型コロナ感染症が継続しており、投資環境への先行き不透明感が残る。
地域要因
(1)コロナ渦の影響から徐々に回復し値ごろ感から需要は底固く推移している。 (2)新型コロナ感染症が継続しており、先行き不透明感は残るが、地域内の価格水準の値頃感から底堅く推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象標準地の個別的要因に基づく最有効使用に影響を与える変動要因は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市鏡原町２７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万197 円／平米 89万3,271 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,899 円／平米 90万2,204 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,928 円／平米 64万4,432 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市鏡原町２７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
推定価格 平米 坪	29万5,049 円／平米 97万5,432 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,152 円／平米 65万5,091 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５Ｃ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市鏡原町２７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,717 円／平米 46万1,904 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,938 円／平米 50万5,613 円／坪
標準価格 平米 坪	19万696 円／平米 63万441 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市鏡原町２７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万641 円／平米 66万3,319 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,833 円／平米 66万7,260 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,871 円／平米 62万7,714 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情