路線価 (2023) 秋田県南秋田郡五城目町上樋口字切通88-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 南秋田郡五城目町秋田県南秋田郡五城目町上樋口字切通８８番２外
価格時点	2023 年
駅名	八郎潟駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	205万 円 (501 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万3,522 円 1平米 4,090 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	205万 円 (501 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万3,555 円／坪 1平米 4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は五城目町を中心に隣接町を含む住宅地域全域。需要者の中心は当地域に地縁・血縁を有する者である。小学校が近くに移転し、公共施設に近い利便性はあるものの、少子高齢化・過疎化が著しく、農家住宅が多いことからも、新規の不動産需要は乏しく、今後は空家の増加も懸念される。地域内の不動産取引はほとんど見られず、また、画地規模も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏の範囲は、五城目町及び隣接各町の住宅地域で、特に農家集落色が強い地域と代替競争関係が強い。需要者は、五城目町内及び隣接各町に地縁性を有する一次取得者が中心である。五城目町の不動産取引は全般的に少なく、農家集落色が強い当地域の需要も弱い。取引自体が少ない上、取引があっても事情が含むものが多いため、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅等の自己使用の戸建住宅が支配的なことから賃貸市場は成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自己使用を目的とする取引が主体的な地域であり、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ八郎潟駅東方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	151.5 坪 (501 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が多い旧来からの住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南秋田郡五城目町秋田県南秋田郡五城目町上樋口字切通８８番２外
標準地の範囲
東	250 m
西	250 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	公共施設に近い農家住宅を中心とした既成住宅地域
街路	基準方位　北４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高齢化・過疎化から空家が今後増加する可能性はあるが、しばらくの間現状を維持と予測する。小学校の移転もあり公共施設に近くなったものの、依然として不動産需要は少なく、地価は今後も下落傾向と予測する。 (2)既に熟成した既存住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測する。過疎化が進んでいる地域で発展する可能性が低く、需要も少ないことから、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万3,522 円 1平米 4,090 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万3,555 円 1平米 4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万3,522円 1平米 4,090円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 1万3,654円 1平米 4,130円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万3,555円 1平米 4,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 1万3,654円 1平米 4,130円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町は、過疎化や高齢化の進行が著しく、空家も増加傾向であるなど、不動産需要の低迷が続いている。 (2)秋田市以外の市郡部では、人口減少等による影響が顕著に現れている地域と、影響が小さい地域とで二極化しつつある。
地域要因
(1)小学校等の公共施設への利便性の優位はあるものの、過疎化の進行する旧来からの集落地域であり、依然として住宅需要は少ない。 (2)当地域のような地縁性が強い農家集落に対する需要は弱い。町の人口減少等も相まって、地価は下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４公五城目Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡五城目町
地域	秋田県南秋田郡五城目町上樋口字切通８８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,990 円／平米 1万9,803 円／坪
推定価格 平米 坪	6,383 円／平米 2万1,102 円／坪
標準価格 平米 坪	3,892 円／平米 1万2,867 円／坪
査定価格 平米 坪	3,970 円／平米 1万3,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公五城目Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡五城目町
地域	秋田県南秋田郡五城目町上樋口字切通８８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,765 円／平米 1万2,447 円／坪
推定価格 平米 坪	3,622 円／平米 1万1,974 円／坪
標準価格 平米 坪	4,020 円／平米 1万3,290 円／坪
査定価格 平米 坪	4,100 円／平米 1万3,555 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３公五城目Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡五城目町
地域	秋田県南秋田郡五城目町上樋口字切通８８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,146 円／平米 1万3,707 円／坪
推定価格 平米 坪	3,743 円／平米 1万2,374 円／坪
標準価格 平米 坪	3,940 円／平米 1万3,026 円／坪
査定価格 平米 坪	4,020 円／平米 1万3,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調井川Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡井川町
地域	秋田県南秋田郡五城目町上樋口字切通８８番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,236 円／平米 1万7,310 円／坪
推定価格 平米 坪	4,927 円／平米 1万6,289 円／坪
標準価格 平米 坪	4,042 円／平米 1万3,363 円／坪
査定価格 平米 坪	4,120 円／平米 1万3,621 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情