路線価 (2023) 沖縄県那覇市字仲井真仲井真原60-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市字仲井真仲井真原６０番１
価格時点	2023 年
駅名	国場停駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,550万 円 (503 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	8,450万 円 (503 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万5,408 円／坪 1平米 16万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市を中心とする主要幹線道路沿い等の路線商業地域である。店舗付共同住宅のほかカーディーラーやコンビニ等が見られる地域で主たる需要者は県内の法人等と考えられる。不動産市況は新型コロナの影響を受け一時停滞していたが、現在はコロナ禍前の状況に戻りつつあり不動産価格も上昇傾向が見られる。取引される画地の規模等は様々で価格帯はまちまちであるが、標準地と同程度の規模を想定した場合には総額で８５００万円前後の水準になる。 (2) 同一需給圏は那覇市内と隣接の南風原町内の準幹線沿いに亘る商業地域。特に仲井間、上間、兼城等の商業地域との代替競争関係が強い。需要者は小売、サービス業等を営む自用目的の県内事業者が主で、規模が大きい画地については一部県外事業者も見られる。旧来の利用形態が色濃く残り、市の外縁部に位置するが、値頃な水準で需要は底堅い。土地は５００㎡程度で９０００万円弱が需要の中心。なお近時の建替えによる、需要への影響には長期的に留意を要する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得力を有する価格と判断する。また、収益は価格は建築費高騰や地価上昇の影響により投下資本に見合う十分な賃料が得られないため、低位に求められている。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、近時の市場動向等や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近年の建築費上昇に伴い、経年建物が多い当エリアでも賃料は緩やかに上昇しているが、依然土地価格に見合った水準とは言い難い。結果、収益価格は低位に試算され、説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は典型的需要者の重視要因に留意し試算しており、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	国場停　北東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	152.1 坪 (503 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、営業所等の混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市字仲井真仲井真原６０番１
標準地の範囲
東	250 m
西	80 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記するべき事項はない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)那覇市郊外国道沿いの路線商業地域。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は新型コロナの影響を受け、横這い程度の変動が続いたが、影響が薄れ今後は上昇傾向が強まると予測する。 (2)経年建物が多く、近時は建物取壊しが進む。近年の建替えでは低層店舗の他、中層共同住宅も一部見られ、地域は今後現況を維持しつつ推移すると予測するが、立体利用度や住居混在度の動向については留意を要する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)入域観光客数の増加と共に主力産業である観光業等に回復の兆しが見られ、県内の有効求人倍率が上昇する等、雇用状況の改善も見られる。 (2)令和４年度上半期の入域観光客数は３００万人に迫る。国の全国旅行支援等によるコロナ禍からの回復傾向がより明確になりつつある。
地域要因
(1)地域内に特段の変動要因はないが、不動産市場はコロナ禍以前の状況に戻りつつあり、再び地価の上昇傾向が強まっている。 (2)経年建物の取り壊しが複数の画地で見られるが、跡地での建築計画が認められる為、地域熟成度の低下は、一時的なものと判断する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地による選好性への影響はやや認められるも競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４Ｂ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市字仲井真仲井真原６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,745 円／平米 82万5,657 円／坪
推定価格 平米 坪	24万9,745 円／平米 82万5,657 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,975 円／平米 55万8,631 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	88 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４Ｄ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市字仲井真仲井真原６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,641 円／平米 65万3,401 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,285 円／平米 64万8,918 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,166 円／平米 57万5,793 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４Ｂ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市字仲井真仲井真原６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,413 円／平米 47万817 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,118 円／平米 47万3,148 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,938 円／平米 54万1,979 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５Ｃ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市字仲井真仲井真原６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,717 円／平米 46万1,904 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,938 円／平米 50万5,613 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,249 円／平米 55万6,231 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４Ｃ那覇 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市字仲井真仲井真原６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,844 円／平米 47万2,242 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,069 円／平米 55万2,330 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,954 円／平米 54万2,032 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	183 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情