路線価 (2023) 沖縄県那覇市おもろまち4-16-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市おもろまち４丁目１６番２
価格時点	2023 年
駅名	おもろまち駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4億3,200万 円 (748 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 191万868 円 1平米 57万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4億2,600万 円 (748 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 188万4,420 円／坪 1平米 57万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇新都心地区を中心とした那覇市内の繁華性が高い商業地域が中心と判断した。需要者は投資目的の法人、不動産開発業者が中心。観光客の増加に伴う県内景気回復期待の高まりから、需給動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が坪当たり１８０万円～２１０万円程度、取引総額については画地規模や個別的要因の条件により価格帯がまちまちである。 (2) 同一需給圏は那覇新都心地区を中心とする市内の繁華性の高い商業地域を圏域とし、主な需要者は県内外の法人事業者が中心である。新型コロナの回復期待で観光、消費関連に持ち直しの動きが見られ客足は回復しつつあり、不動産市場は強含み傾向にある。画地条件等の個別的要因の違いにより価格帯はまちまちであるが、１８０万円／坪～１９５万円／坪程度が中心となる価格帯と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。収益価格は投資額に見合った賃料水準を反映することができず、また還元利回りをはじめとして推定項目が多いため信頼性は比準価格が優ると考えられる。従って比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は新型コロナの影響を考慮し市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得力を有する価格と判断する。収益価格を土地残余法により求めたが、建築費高騰の影響により、投下資本に見合う賃料収入が得られないため収益価格は低位に求められたと思料する。本件では十分な説得力を有する比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	おもろまち駅　北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	226.3 坪 (748 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市おもろまち４丁目１６番２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、観光客の増加に伴う県内景気回復の影響を受けるものと予測され、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)繁華性の高い新都心地区の商業地域であり地元客のほか観光客やビジネス客の流入も多い。新型コロナの回復期待感はあるが、物価高や世界情勢の動向に留意する必要がある。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 191万4,174 円 1平米 57万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 189万4,338 円 1平米 57万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 191万4,174円 1平米 57万9,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2022年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 189万4,338円 1平米 57万3,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気回復への期待感もあり市内商業地の需要が高まっている。 (2)新型コロナの回復期待から観光、個人消費は持ち直しており、商業系の不動産市場も改善の傾向が見られる。
地域要因
(1)繁華性の高い商業地域で、観光客の増加に伴う店舗利用者の増加により飲食・宿泊・小売業を中心に繁華性が高まっている。 (2)地域要因に変化はない。新型コロナの回復期待から客足は戻りつつあり、商環境も改善傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市おもろまち４丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	73万7,501 円／平米 243万8,178 円／坪
推定価格 平米 坪	70万8,703 円／平米 234万2,972 円／坪
標準価格 平米 坪	73万4,407 円／平米 242万7,950 円／坪
査定価格 平米 坪	77万1,000 円／平米 254万8,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	241 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市おもろまち４丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万146 円／平米 162万423 円／坪
推定価格 平米 坪	48万810 円／平米 158万9,558 円／坪
標準価格 平米 坪	66万3,186 円／平米 219万2,493 円／坪
査定価格 平米 坪	69万6,000 円／平米 230万976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市おもろまち４丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万1,819 円／平米 139万4,534 円／坪
推定価格 平米 坪	42万5,194 円／平米 140万5,691 円／坪
標準価格 平米 坪	53万5,509 円／平米 177万393 円／坪
査定価格 平米 坪	56万2,000 円／平米 185万7,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ａ那覇２８修１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市おもろまち４丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,611 円／平米 120万2,098 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,753 円／平米 123万8,933 円／坪
標準価格 平米 坪	49万3,096 円／平米 163万175 円／坪
査定価格 平米 坪	51万8,000 円／平米 171万2,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	30 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市おもろまち４丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,163 円／平米 134万9,387 円／坪
推定価格 平米 坪	41万9,825 円／平米 138万7,941 円／坪
標準価格 平米 坪	60万6,684 円／平米 200万5,697 円／坪
査定価格 平米 坪	63万7,000 円／平米 210万5,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情