路線価 (2023) 沖縄県那覇市久茂地3-1-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市久茂地３丁目１番１
価格時点	2023 年
駅名	県庁前駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 469万4,520 円
1平米当たり	1平米 142万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	11億4,000万 円 (584 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 644万6,700 円 1平米 195万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	11億6,000万 円 (584 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 657万8,940 円／坪 1平米 199万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、市内中心部の繁華性の高い商業地域を類似地域とする圏域である。需要者の中心は、県内外の法人や投資法人等である。新型コロナの行動制限の緩和により人流回復や観光客の増加等商況は持ち直しつつある。一方で、中心商業地域におけるオフィスビルへの投資意欲は強い。市場の中心価格帯は、規模がまちまちで取引事情が異なるため、見いだし難い。 (2) 同一需給圏は那覇市中心部の商業地域であり、資金力を有した県内外の法人が需要の中心である。新型コロナ感染症の影響により落ち込んだ観光需要は回復傾向が続いており、繁華性の高い立地の店舗需要は底堅い。また、供給の少ない事務所の需給は概ね安定しているため、観光市場の回復見通しを背景に法人等による投資需要は堅調である。取引は個別事情が大きく作用し、また、画地規模等は様々であり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、周辺類似地域における信頼性の高い事例より求めたものである。一方、収益価格は昨今の建築費の高騰や想定要素を含むことから精度がやや劣る。従って、市場性を反映して実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 那覇市中心部に位置し、近隣地域やその周辺は店舗・事務所・ホテル等、賃貸用建物の敷地としての利用が主である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性に着目した理論的な価格だがやや想定要素を含んでいる。需要者と価格形成過程及び手法の特徴等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	県庁前駅　南東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	176.6 坪 (584 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市久茂地３丁目１番１
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県庁前の準高度商業地域
街路	２９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　県内有数の繁華性の高い商業地域としての現状を維持するものと見込まれる。新型コロナの制限緩和により観光客数も増加傾向にあり商業地需要の高まりから地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)那覇市中心部の商業地域で国際通りの入口付近に位置する。新型コロナ感染症の影響を受けながらも観光需要の回復傾向が続いており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 661万2,000 円 1平米 200万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 671万1,180 円 1平米 203万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 661万2,000円 1平米 200万円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 638万580円 1平米 193万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 671万1,180円 1平米 203万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 638万580円 1平米 193万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内景気は、新型コロナ禍で減少した観光関連、個人消費、雇用情勢は持ち直しの動きが見られる。企業収益も全体として改善が見られる。 (2)新型コロナ感染症の流行により県内景気は影響を受けているものの、持ち直しの動きも見られる。那覇市の人口は微減傾向にある。
地域要因
(1)　新型コロナの制限緩和に伴い人流の回復や旅行需要の高まりから観光客の増加など商況は回復しつつあり、商業地需要も高まっている。 (2)新型コロナ感染症の影響により落ち込んだ観光需要の回復傾向を背景に、繁華性の高い商業地に対する投資需要は堅調である。
個別的要因	(1)　三方路地で利便性の効用が認められる為、市場競争力は優る。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市久茂地３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	118万8,787 円／平米 393万130 円／坪
推定価格 平米 坪	115万6,470 円／平米 382万3,290 円／坪
標準価格 平米 坪	175万2,227 円／平米 579万2,862 円／坪
査定価格 平米 坪	196万 円／平米 647万9,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市久茂地３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	93万2,560 円／平米 308万3,043 円／坪
推定価格 平米 坪	91万6,263 円／平米 302万9,165 円／坪
標準価格 平米 坪	181万7,982 円／平米 601万248 円／坪
査定価格 平米 坪	204万 円／平米 674万4,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市久茂地３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	120万7,625 円／平米 399万2,408 円／坪
推定価格 平米 坪	117万3,624 円／平米 388万1 円／坪
標準価格 平米 坪	203万491 円／平米 671万2,803 円／坪
査定価格 平米 坪	227万 円／平米 750万4,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市久茂地３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万496 円／平米 274万5,620 円／坪
推定価格 平米 坪	83万2,157 円／平米 275万1,111 円／坪
標準価格 平米 坪	157万6,055 円／平米 521万438 円／坪
査定価格 平米 坪	177万 円／平米 585万1,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情