路線価 (2023) 沖縄県那覇市前島3-1-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市前島３丁目１番８外
価格時点	2023 年
駅名	美栄橋駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5億6,200万 円 (886 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 209万6,004 円 1平米 63万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	5億6,300万 円 (886 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 209万9,310 円／坪 1平米 63万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内中心部周辺の幹線街路沿線の繁華性の高い商業地一帯である。需要者の中心は県内外法人のほか地元不動産会社等、投資事業目的の事業者等が主である。駅との接近性や容積率を反映したホテル用地としての需要が高い地域で地価は上昇していたがコロナ禍による観光産業への影響でホテル用地等の需要は大きく減退した。しかしアフターコロナを見越した動きもあり下落率は縮小。更地取引は少なく、中古物件で２～３億円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、概ね那覇市内の商業地域と判定した。特に繁華性の高い商業地域との関連性が高い。需要者は法人事業者が中心だが小規模物件等では個人事業者も見られる。中心的商業地の需要には底堅いものがあり、景気持ち直しの動きが見られるなか、商業地の需要も回復しつつある。同一需給圏内の取引では価格帯がまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市内中心市街地の繁華性の高い類似地域の取引事例を採用し検討しており、規範性及び類似性は比較的高いものと判断される。収益価格は、自用ビルも多い地域で適正な賃貸市場の把握が難しい状況の中から、賃貸条件及び賃料設定は困難であるため、求め得た価格は低位に試算された。よって本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では店舗等の新規出店は少なく、また賃貸契約の個別性による賃料の幅が大きいため適正な賃料水準がやや見出し難い状況にある。そのため収益価格の信頼性は劣る。比準価格は同一需給圏の類似地域等に所在する規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を重視し収益価格を参酌した上で鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	美栄橋　北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	268 坪 (886 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層のビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市前島３丁目１番８外
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	90 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記するべき事項はない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道５８号沿線の商業地域で、オフィスビルのほかホテルや各種店舗、事務所等が連担し近年はコロナ禍の影響で需要は減退傾向にあったがアフターコロナを見据えた取引も徐々に見られ地価は上昇傾向で推移している。 (2)当該地域は国道沿い商業地域として熟成しており、今後も現在の環境を維持すると予測する。繁華性の高い商業地の需要は底堅く、景気回復傾向もあって地価は上昇へ転じている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 211万9,146 円 1平米 64万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 210万9,228 円 1平米 63万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 211万9,146円 1平米 64万1,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 204万6,414円 1平米 61万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 210万9,228円 1平米 63万8,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 204万6,414円 1平米 61万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は新型コロナ感染症縮小の動きにより主力の観光業等が徐々に回復の動きが強くなっており不動産市況は徐々に上昇傾向に移りつつある。 (2)　県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響から脱しつつあり、緩やかに持ち直している。当市の人口は微減傾向。
地域要因
(1)国際通りや駅等に近接した国道沿商業地域でコロナ感染症縮小により観光業を中心に景気は回復傾向にあり商業地の地価も上昇傾向にある。 (2)景気持ち直しにより商業地域の需要も上向きつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ａ那覇修１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市前島３丁目１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	73万7,501 円／平米 243万8,178 円／坪
推定価格 平米 坪	70万8,703 円／平米 234万2,972 円／坪
標準価格 平米 坪	63万8,471 円／平米 211万785 円／坪
査定価格 平米 坪	67万 円／平米 221万5,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市前島３丁目１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万5,022 円／平米 216万5,503 円／坪
推定価格 平米 坪	62万5,078 円／平米 206万6,508 円／坪
標準価格 平米 坪	79万5,265 円／平米 262万9,146 円／坪
査定価格 平米 坪	83万5,000 円／平米 276万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４Ａ那覇２８修１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市前島３丁目１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,611 円／平米 120万2,098 円／坪
推定価格 平米 坪	37万1,782 円／平米 122万9,111 円／坪
標準価格 平米 坪	59万6,761 円／平米 197万2,892 円／坪
査定価格 平米 坪	62万7,000 円／平米 207万2,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	30 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ａ那覇修１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市前島３丁目１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,776 円／平米 141万7,533 円／坪
推定価格 平米 坪	42万9,635 円／平米 142万373 円／坪
標準価格 平米 坪	59万4,239 円／平米 196万4,554 円／坪
査定価格 平米 坪	62万4,000 円／平米 206万2,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情