路線価 (2023) 沖縄県那覇市首里儀保町3-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市首里儀保町３丁目５番
価格時点	2023 年
駅名	儀保駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,520万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,520万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円／坪 1平米 20万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏である。需要者の中心は県内事業者であり、一定規模が確保できる場合には、県外事業者なども対象となるが、まとまった規模で供給されることは少ない。人口増や観光需要を背景とする消費が底堅く、これらに係る需要は強いが、供給は少なく、土地の利用方法は純化されていないので、利用目的により需要者の業種や必要とされる画地規模も投資額も異なるため、中心価格帯は明確に存在していない。 (2) 同一需給圏は、市内の主要な幹線道路沿線の商業地域を中心に、特に駅近くの類似地域を含むものと判断される。需要者は県内外の法人や個人等と判断される。新都心地区、真嘉比・古島地区の両土地区画整理事業地区内の熟成度がかなり増しつつある。類似地域の地価は、新型コロナ感染症の影響も少なからず残った状況となっている。規模と総額との関連で主たる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要がなくはないが、地域的に元本果実の相関性が希薄で、賃貸用不動産の収益性が低く取引指標になっておらず、収益価格は低位に試算された。各手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算しており、相対的信頼性に優劣はないが、自己使用を前提とする取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。よって、周辺の標準地との秤量的な検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は数少ない類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、店舗兼共同住宅の想定建物であることから、土地・建物価格に見合った家賃が形成されているとは言い難く、低位に試算された。駅近くという地域特性を十分に発揮できない地域でもあることから、本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考程度に止め、現下の新型コロナ感染症における経済状況等を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	儀保駅　北西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅が混在する駅近くの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市首里儀保町３丁目５番
標準地の範囲
東	200 m
西	250 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	10 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いであるが、駅に近接しているため、小規模事業者が多い。利便性の高い立地であり需要は底堅く、地価はやや強含みで推移していくものと予測する。 (2)沖縄都市モノレール儀保駅に隣接する県道沿いの商業地域であり、儀保交差点も近いことから需要は底堅い。新型コロナ感染の影響が継続する中で、首里地区内の商業地域の動向を考慮して、緩やかな上昇傾向と判断した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の世帯数は増加しており、住宅投資は底堅く、個人消費も増加してきた。観光に依存していない商業地は背後地の購買力に支えられ持ち直している。 (2)市内人口は微減傾向。老年人口は上昇傾向。新型コロナ感染症が継続している中で、先行き不透明感も残る。
地域要因
(1)那覇市の中心地の外縁部に位置し、事業は居住者向けが中心。需要は底堅いが、供給が少ないことも変動はない。 (2)モノレール浦添延伸の影響は小さい。駅近くの地域特性もあり、地価は緩やかな上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象標準地の個別的要因に基づく最有効使用に影響を与える変動要因は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ｃ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市首里儀保町３丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,717 円／平米 46万1,904 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,938 円／平米 50万5,613 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,658 円／平米 66万69 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市首里儀保町３丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万641 円／平米 66万3,319 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,833 円／平米 66万7,260 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,773 円／平米 56万7,882 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市首里儀保町３丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万197 円／平米 89万3,271 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,899 円／平米 90万2,204 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,931 円／平米 71万7,174 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ｃ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市首里儀保町３丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,844 円／平米 47万2,242 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,069 円／平米 55万2,330 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,973 円／平米 71万7,313 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	183 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情