路線価 (2023) 沖縄県那覇市赤嶺2-13-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市赤嶺２丁目１３番１１外
価格時点	2023 年
駅名	赤嶺駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,700万 円 (531 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (531 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万3,030 円／坪 1平米 25万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、那覇市内の幹線道路沿いの商業地であるが、主な需要者は、企業又は、資本力のある個人等であり、県内外を含み、かなり広域にわたる。那覇市内の商業地の需給動向は、コロナ禍からの回復の兆しも見られることや、また、標準地の存する地域は、規模及び立地条件等があえば、店舗用地、マンション適地等の用途の汎用性というポテンシャルも具有することから、地価は、属性によってもばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は主として小禄地区等那覇市郊外に位置する主要幹線道路沿の路線商業地域である。需要者は県内外の事業者が中心で個人需要者は少ない。那覇空港に近接する観光関連業者の多い国道沿線の路線商業地で潜在的需要は高くコロナ渦以降の観光需要の回復傾向に伴い地価は徐々に上昇傾向にある。取引価格は規模や条件等の個別性により異なるが、中心となる価格帯は５００㎡程度で１億３，０００万程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、近隣地域との特性等より、長期持続的な純収益の把握が難しく、大きな判断的要素が介在し、信頼性の点で問題が残ることに加え、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水準及び地域的賃貸市場を考慮すると、合理的な意味合いが、薄れていることから、参考程度に留めた。従って、本件では、比準価格を採用し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、小禄地区を中心に市内の広域的な類似地域の取引事例を採用し検討しており、規範性及び類似性は比較的高い。収益価格は、自用ビルも多い地域で賃貸市場はやや弱い地域であることや近年高騰している建築費に見合うだけの賃料水準が追いついておらず、試算価格は低位に試算された。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤嶺駅北方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	160.6 坪 (531 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市赤嶺２丁目１３番１１外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的空港に近接する国道沿いに、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。地価は、コロナ禍からの回復の兆しも見られ、また、地域的特性（希少性・汎用性）等をも反映し、上昇傾向で推移するものと予測。 (2)那覇空港に近接するレンタカー事業所の建ち並ぶ国道沿い商業地域で、新型コロナ感染症拡大の影響を強く受けていたが感染症も落ち着きを見せ始め観光需要の回復も徐々に現れ始めつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万2,866 円 1平米 26万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)那覇市の地価は、コロナ禍からの回復基調の兆しが見え初めるも、依然として不動産市況は停滞気味で、今後の需給動向に注視が必要。 (2)県内景気は新型コロナ感染症縮小の動きにより主力の観光業等が徐々に回復の動きが強くなっており不動産市況は徐々に上昇傾向に移りつつある。
地域要因
(1)近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)地域要因の変動は特に認められないがコロナ感染症縮小により観光関連業は回復基調にあり、路線商業地の需要も徐々に戻りつつある。
個別的要因	(1)規模的に大きい部類に属する画地では、用途の汎用性から、属性という点で、多種の需要者の参入も考えられ、引合いは強い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市赤嶺２丁目１３番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万197 円／平米 89万3,271 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,899 円／平米 90万2,204 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,758 円／平米 94万4,716 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ｄ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市赤嶺２丁目１３番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万9,147 円／平米 112万1,220 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,812 円／平米 111万194 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,729 円／平米 89万1,724 円／坪
査定価格 平米 坪	27万 円／平米 89万2,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４Ｄ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市赤嶺２丁目１３番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,641 円／平米 65万3,401 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,285 円／平米 64万8,918 円／坪
標準価格 平米 坪	24万840 円／平米 79万6,217 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ｄ那覇修１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市赤嶺２丁目１３番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,677 円／平米 63万6,990 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,945 円／平米 70万690 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,712 円／平米 77万5,958 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情