路線価 (2023) 沖縄県那覇市西2-13-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市西２丁目１３番８
価格時点	2023 年
駅名	旭橋駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7,600万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	7,530万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万7,182 円／坪 1平米 34万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市内の幹線沿いの路線商業地域。特に西町、辻、若狭等の商業地域を中心とする。需要者は県内の大手企業や富裕層等の投資家、または沖縄県外の投資家が中心。新型コロナ禍で飲食などを中心に収益に打撃をうけているが、高層化が図れる地域等では需給がひっ迫している。コロナ前と比較すると、ホテル用地等への需要は落ち着いているが、マンションも含んで高層開発が可能な地域は、根強い需要がある。 (2) 同一需給圏は県都那覇市の中心部に延びる幹線道路沿いとそれに連結する準幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する個人事業者、法人、不動産業者等が想定される。既存中古建物が多いものの低層階部分は店舗などの各業種が協業的に繁華性を発揮し商業床需要は底堅く、中層階は住居系が多く共同住宅、マンション需要が認められる。土地２２０㎡前後で７，７００万円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を考慮した価格で規範性があり、説得力を有する。一方、収益価格は昨今の建築費の高騰及び土地価格に見合う賃料が収受されていないという実態を反映し、比準価格によりも低位に試算された。地域のホテル等の稼働率は回復基調にあること、中長期的な観光需要による発展要因を考慮し、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映する比準価格を採用し、代表標準地との比較による検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 都市中心部の店舗等の商業床需要を二次的に補完する位置関係にあり、周辺幹線道路網の再編など年々地域開発が進捗している。商業経営活動は１階部分に実需要が認められ、中層階は商業床需要を留保した土地利用・収益性の制約等から収益価格は保守的に試算された。商住混在の地域特性の下、市場の実態を反映した実証的かつ客観的な比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	旭橋北西方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、共同住宅等が多く見られる地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市西２丁目１３番８
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	12 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)サンシャイン通り沿いは老朽化建物の解体や敷地の一体化等が進み、周辺地域等のホテル出店等もあいまって集客性向上に向かっている。今後は高度利用も進み、商業地としての熟成度が徐々に高まると予測する。 (2)当該地域は、那覇港北側に近接する比較的纏まった画地の多い商業地域である。用途の多様性が認められ、開発適地の場所柄・希少性を反映しマンション、ホテル等の素地取得競争は継続中で、地価は上方調整過程にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万7,182 円 1平米 34万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 112万734円 1平米 33万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 112万734円 1平米 33万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は増加傾向、サービス業等商業施設の営業状況は厳しいが、住宅需要は堅調であり、価格牽連性から商業・住宅ともに地価は増加傾向にある。 (2)新型コロナの影響等による景気動向を反映し、事業の継続可能性・地価下落リスクに対する不安から購入希望者の慎重な姿勢が見られる。
地域要因
(1)近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)容積率を集約した立体利用が可能な開発適地を多く残すエリアで、ホテル、マンション等建設が継続中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地　＋３％

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市西２丁目１３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,308 円／平米 110万5,222 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,175 円／平米 106万8,417 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,641 円／平米 111万2,935 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市西２丁目１３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万116 円／平米 66万1,583 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,939 円／平米 65万7,692 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,046 円／平米 111万968 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市西２丁目１３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万37 円／平米 95万8,862 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,807 円／平米 97万1,326 円／坪
標準価格 平米 坪	35万8,301 円／平米 118万4,543 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市西２丁目１３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万3,457 円／平米 80万4,869 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,493 円／平米 78万8,458 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,492 円／平米 110万5,831 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市西２丁目１３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,125 円／平米 35万4,155 円／坪
推定価格 平米 坪	18万863 円／平米 59万7,933 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,431 円／平米 111万5,547 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情