路線価 (2023) 秋田県南秋田郡五城目町字鵜ノ木21-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 南秋田郡五城目町秋田県南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９
価格時点	2023 年
駅名	八郎潟駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	253万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	253万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円／坪 1平米 1万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、五城目町及びその周辺市町村の既存商業地域や商住混在地域であるが、町内の住宅地域も含む。需要者の中心は地縁性を持つ個人事業者であるが、住宅利用も想定される。商圏内人口が減少し、大型店に顧客流出が著しく、地域内は衰退傾向である。空店舗も住宅利用に留まり、事業用不動産に対する需要が低迷しており、さらに画地規模も様々で需要の中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏の範囲は、五城目町、潟上市及び隣接各町の商業地域で、特に町中心部の商業地域と代替競争関係が強い。需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人事業者等が中心である。商圏人口の減少、郊外型大型店舗への顧客流出等の影響から当地域のような既成商業地に対する需要は弱い。このような状態で取引自体が少なく、取引があっても事情を含むものが多いなど、中心価格帯を見出すことが難しい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗兼住宅がほとんどで、かつ新規に事業を営むための需要者も少ないことから賃貸市場は成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自己使用を目的とする取引が主体的な地域であり、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、周辺標準地や基準地の動向等の検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、周辺地域との均衡に留意して、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ八郎潟駅東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等の中に一般住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南秋田郡五城目町秋田県南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９
標準地の範囲
東	200 m
西	450 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	27 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	町内中心部を東西に縦貫する幹線道路沿いの商業地域
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商店街の衰退傾向が続き、新規出店も見られず、今後は住宅地への移行が進むと予測。商圏内人口の減少から、住商ともに不動産需要は少ないため、地価は当分下落傾向と予測する。 (2)周辺の利用状況は低層店舗住宅併用地であり、当分の間は現状維持と予測する。町中心部の商業地域であるが引き合いが弱く、地価は今しばらく下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大型店への客足の集中、商圏人口の減少、ネット等の多様な販売方法も加わり、古くからの商店街は衰退が続いている。 (2)秋田市以外の市郡部では、商圏人口の減少、中核都市への顧客流出の影響から、地方の商業地に対する新規参入は少ない。
地域要因
(1)新規出店はほとんど見られず、今後は住宅移行が進むと予測する。 (2)五城目町では定期的に朝市が開催されているが、地域的には衰退傾向にあり、需要は弱く、地価は前年並みに下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３公五城目Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡五城目町
地域	秋田県南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,750 円／平米 3万8,846 円／坪
推定価格 平米 坪	1万982 円／平米 3万6,306 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,042 円／平米 3万9,811 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調五城目Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡五城目町
地域	秋田県南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,455 円／平米 4万1,176 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,094 円／平米 3万9,983 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,094 円／平米 3万9,983 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調五城目Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡五城目町
地域	秋田県南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,916 円／平米 2万9,476 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,056 円／平米 3万9,857 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,056 円／平米 3万9,857 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３調八郎潟Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡八郎潟町
地域	秋田県南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万49 円／平米 3万3,222 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,808 円／平米 3万9,037 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,832 円／平米 3万9,117 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情