路線価 (2023) 沖縄県宜野湾市野嵩1-786 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宜野湾市沖縄県宜野湾市野嵩１丁目７８６番
価格時点	2023 年
駅名	宜野湾市役所前停駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,340万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,320万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円／坪 1平米 12万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は野嵩地区を中心に宜野湾市内に亘る区画整然とした住宅地域。需要者は自用目的の市内居住者が中心だが、圏外者も多く見られる。区画整然とし居住環境が良好なエリアで、市役所や北中城ＩＣに程近い為、需要は依然として堅調の一方、供給は低位。土地２５０㎡程度で３２００万円前後が需要の中心だが、建物込の把握は困難。なお一時期高値感も出つつあったが、周辺での強い分譲取引価格の波及により、地価水準は押し上げられつつある。 (2) 同一需給圏は宜野湾市内の住宅地域の圏域であり、特に区画整理地内との価格牽連性が高いと判断した。需要者は市内居住者を中心に市外からの転入者もみられる。高い住宅需要に対し、宅地の供給が少ないことから地価水準は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は更地で総額３０００万円前後、中古の戸建住宅は規模や築年により開差があり、中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場において供給は多く認められるが、既所有土地の利用が主で、加えて近時の建築費上昇により、元本と果実の相関関係が希薄となっている。その結果、収益価格は低位に試算され、説得力は相対的に劣るものと判断する。一方、比準価格は典型的需要者の観点より、適切に補修性や要因比較を行っており、実証的で説得力が高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際の取引価格に基づいた実証的、かつ、市場性を反映した価格であり、高い説得力を有している。収益価格は対象不動産の収益性を反映した価格である。対象不動産係る典型的な需要者は居住目的のエンドユーザーであり、収益性よりも類似不動産との比較により購入の意思決定を行うことが一般的である。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宜野湾市役所前停　北東方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宜野湾市沖縄県宜野湾市野嵩１丁目７８６番
標準地の範囲
東	150 m
西	90 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内では建替え、用途変更は見られない。ただし周辺では建替え時に３Ｆ戸建住宅や、纏った規模では共同住宅も見られており、今後の地域の立体的な利用度や、戸建と共同住宅の混在の動向については留意を要する。 (2)居住環境が良好な区画整理地内の住宅地域であり、地域的な変動要因は見当たらず、今後も現在の住環境等を維持していくと見込まれる。需要の高い地域のため地価は上昇傾向にあり、今後も同様に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用とほぼ同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年市内不動産取引件数は昨年比約３割増の一方、取引面積は約４割減。住宅向け需要は強いが、供給不足感が強まりつつある。 (2)県内景気は新型コロナによる停滞から回復の傾向にあり、安定した住宅需要から、環境が良好な住宅地を中心に不動産市況は活性化しつつある。
地域要因
(1)今年３月、北西方米軍施設跡地への総合公園整備計画が策定され、利便性向上期待は高まるが、地価への顕在化は現在のところ低位。 (2)区画整理地内の居住環境が良好な住宅地域であり、地域的な変動要因は特にみられないが、市内居住者からの人気が高く、需要は増加傾向にある。
個別的要因	(1)対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市野嵩１丁目７８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,739 円／平米 42万8,917 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,007 円／平米 45万6,251 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,401 円／平米 46万860 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市野嵩１丁目７８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,250 円／平米 52万6,481 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,342 円／平米 53万6,703 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,111 円／平米 45万9,901 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市野嵩１丁目７８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,748 円／平米 37万6,051 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,915 円／平米 38万9,827 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,828 円／平米 40万6,069 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市野嵩１丁目７８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,365 円／平米 55万3 円／坪
推定価格 平米 坪	17万565 円／平米 56万3,888 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,288 円／平米 56万9,584 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市野嵩１丁目７８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,182 円／平米 42万464 円／坪
推定価格 平米 坪	13万960 円／平米 43万2,954 円／坪
標準価格 平米 坪	13万960 円／平米 43万2,954 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情