路線価 (2023) 沖縄県宜野湾市真栄原1-492-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宜野湾市沖縄県宜野湾市真栄原１丁目４９２番１
価格時点	2023 年
駅名	真栄原停駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、宜野湾市全域の既成住宅地域を類似地域とする圏域。需要者の中心は当市居住者であるが、近隣市町村からの転入者も見られる。宅地供給が少なく既成住宅地域においても需要が高まり、特に、木造戸建住宅の小規模分譲地の取引が見られる。市場の中心価格帯は、土地１５０㎡で総額１，６００万円前後と小規模化しており、木造の新築戸建物件で総額４，０００万円台の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は真栄原、我如古、嘉数、大謝名地区を中心に宜野湾市内に亘る既成住宅地域。需要者は自用目的の市内居住者が中心だが、圏外からも一部見られる。やや街路が狭く、地縁的選好性もやや働くが、小・中学校接近性に優り、市内では値頃な水準である為、需要は依然堅調。一方供給は低位に止まる。土地１５０㎡程度で１５００万円強、新築建物込で４千万円台前半が需要の中心。昨年に続き木造分譲等、従来水準を上回る取引が一定量認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、画地条件の制約や昨今の建築費の高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算を見送った。従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場で一定の供給は認められるが、対象地程度の規模では自用目的取引が支配的で、経済合理的な賃貸経営が困難な為、収益還元法を非適用とした。比準価格は典型的需要者の観点である居住の快適性等に留意し、適切に事例選択や要因比較等を行い、実証的に試算しており、市場特性との適合性は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	真栄原停南東方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	42 坪 (139 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と共同住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宜野湾市沖縄県宜野湾市真栄原１丁目４９２番１
標準地の範囲
東	300 m
西	30 m
南	40 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	17.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　　　３．９ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと見込まれる。小学校に近接して住宅需要もあるが宅地供給が少なく地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)近年、規模が大きな画地上の経年建物取壊後に、数区画の戸建分譲が見られ、全て売却済みとなった。地域は今後も現状を維持しつつ推移すると予測するが、画地規模の小口化動向については留意を要する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 31万9,690円 1平米 9万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 31万9,690円 1平米 9万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内景気は、新型コロナ禍から緩やかに持ち直している。当市の人口は増加傾向にあり、新設住宅着工件数も増加に転じている。 (2)令和４年市内不動産取引件数は昨年比約３割増の一方、取引面積は約４割減。住宅向け需要は強いが、供給不足感が強まりつつある。
地域要因
(1)　住環境に大きな変化はないが、前述のとおり、地価水準は上昇傾向にある。 (2)近年の全市的な住宅地供給不足傾向が影響し、当地域のような街路条件が劣るエリアにおいても、需要が高まりつつある。
個別的要因	(1)　適正規模の整形地で、最有効使用との関連においても市場競争力は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市真栄原１丁目４９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万872 円／平米 36万6,543 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,594 円／平米 37万2,236 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,436 円／平米 33万5,347 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市真栄原１丁目４９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,831 円／平米 37万3,019 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,916 円／平米 37万6,606 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,169 円／平米 33万4,465 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市真栄原１丁目４９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,225 円／平米 33万7,956 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,576 円／平米 34万5,728 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,525 円／平米 33万8,948 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市真栄原１丁目４９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,432 円／平米 31万2,192 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,985 円／平米 32万3,938 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,230 円／平米 30万8,218 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,200 円／平米 31万1,425 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市真栄原１丁目４９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,135 円／平米 31万7,822 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,078 円／平米 32万940 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,212 円／平米 31万8,077 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,200 円／平米 32万1,343 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情