路線価 (2023) 沖縄県宜野湾市野嵩3-1305-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宜野湾市沖縄県宜野湾市野嵩３丁目１３０５番１
価格時点	2023 年
駅名	野嵩一丁目停駅 から 290m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,580万 円 (411 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,580万 円 (411 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円／坪 1平米 8万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は野嵩地区を中心に宜野湾市内に亘る旧来からの既成住宅地域。需要者は自用目的の市内居住者が中心だが、圏外からの不動産業者も一部見られつつある。やや街路が狭く、地縁的選好性も働くが、市役所や北中城ＩＣに程近く、市内で値頃な水準である為、需要は堅調。一方供給は依然低位。土地４００㎡程度で３５００万円前後が需要の中心。なお木造分譲等、従来水準を上回る取引が一定量認められ、地価上昇傾向が地域に波及している。 (2) 同一需給圏は宜野湾市内の住宅地域の圏域であり、特に既成住宅地域との価格牽連性が高いと判断した。主たる需要者は市内居住者で、隣接市町村からの転入者も市場参入するとみられる。市内の住宅需要は高く、周辺の区画整理事業地等の需要が近隣地域にも波及しており、地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は、更地で総額３０００～４０００万円、中古戸建住宅は４０００～５０００万程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場にて供給は低位ながらも認められるが、市場熟成度は低位。かつ近年の建築費上昇を考慮すると、経済合理的な賃貸経営が困難な為、収益還元法の適用は断念した。比準価格については、規模等、事例選択に留意しつつ、典型的需要者の観点に基づき適切に補修性を行っており、実証的で説得力が高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は低層の戸建住宅を中心とする住宅地域であり賃貸市場が熟成しておらず、また、現在の建築費や賃料水準では合理的な賃貸経営を想定することが困難であるため収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格は実際の取引事例を適切に要因比較することにより試算した説得力の高い価格である。本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	野嵩１丁目停　北東方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	124.3 坪 (411 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宜野湾市沖縄県宜野湾市野嵩３丁目１３０５番１
標準地の範囲
東	130 m
西	250 m
南	120 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	18 m
面積	400 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)画地規模がやや大きい戸建住宅が多い旧来からのエリアだが、近年取壊後に区画割され、戸建分譲されるケースが周辺等で一部見られ、完売している。長期的には、地域の画地規模の小口化動向に留意を要する。 (2)中規模住宅が多い旧来からの住宅地域であるが、住宅需要の高まりにより周辺ではミニ開発等も散見される。画地の小口化に伴い地価水準は上昇傾向にあり、今後も同様の傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用とほぼ同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 28万679円 1平米 8万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 28万679円 1平米 8万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年市内不動産取引件数は昨年比約３割増の一方、取引面積は約４割減。住宅向け需要は強いが、供給不足感が強まりつつある。 (2)県内景気は新型コロナによる停滞から回復の傾向にあり、安定した住宅需要から、環境が良好な住宅地を中心に不動産市況は活性化しつつある。
地域要因
(1)近年、北西方の米軍施設跡地にて大学病院等移転工事の着工、総合公園計画の策定が認められ、地域の利便性向上期待は高まりつつある。 (2)地域的な変動要因は特にみられないが、市内の住宅地需要は全般的に堅調な状況が続いており、近隣地域でも需要の高まりがみられる。
個別的要因	(1)対象標準地が属する地域の標準的画地で、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市野嵩３丁目１３０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,588 円／平米 29万2,872 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,469 円／平米 30万9,009 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,385 円／平米 28万5,589 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,400 円／平米 28万5,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市野嵩３丁目１３０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,691 円／平米 27万6,682 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,601 円／平米 35万2,423 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,466 円／平米 29万2,469 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,500 円／平米 29万2,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市野嵩３丁目１３０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万498 円／平米 20万6 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,356 円／平米 29万2,105 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,889 円／平米 26万807 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市野嵩３丁目１３０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,242 円／平米 36万7,766 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,746 円／平米 39万5,880 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,082 円／平米 36万7,237 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情