路線価 (2023) 沖縄県宜野湾市大山2-800-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宜野湾市沖縄県宜野湾市大山２丁目８００番１外
価格時点	2023 年
駅名	第一大山停駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	1億7,000万 円 (912 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億6,900万 円 (912 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円／坪 1平米 18万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宜野湾市内の幹線道路沿いにおける普通商業地域が中心となるが、隣接市町村の幹線道路沿いにおける商業地も同一需給圏となる。主な需要者は市内外の小売業を営む法人事業者であるが、近年はマンション開発もみられることから、マンションデベロッパーも需要者となる。新型コロナの影響は比較的少なく、需要は回復傾向にあることから地価は上昇傾向にある。需要者や規模により価格水準が異なり、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は沖縄本島中南部に延びる幹線道路及び準幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する個人、法人事業者等が想定される。老朽・古型の小規模な自用の店舗、事務所等も多く、既存建物取壊し後、ホテル・マンション等への事業展開・開発が見受けられ需要者は事業の継続可能性、収益性の見込める業種を模索している状況にある。土地は７５０㎡前後で１億４千万円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象不動産と類似した商業地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い。想定建物における地域の標準的賃料を前提とすると、昨今の建築費高騰や新型コロナ感染症の影響により収益性が低下しており、規範性は劣る。そこで本件においては、規範性の高い比準価格を採用して、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は画地規模等に統一性がなく、背後地との高低差から表通りの面的広がり、単独利用には限界がある。１階は自用の店舗・事務所、２階以上は住宅利用の店舗兼共同住宅等も混在し、住居系の占有割合は高い。適正な賃貸市場が見いだせない地域特性から賃貸条件は不安定要素を含み実需要を重視した賃料設定により収益価格は堅めに試算された。市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	第一大山停南西方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	275.9 坪 (912 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宜野湾市沖縄県宜野湾市大山２丁目８００番１外
標準地の範囲
東	160 m
西	210 m
南	150 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	37 m
奥行き	26 m
面積	900 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年では高層マンションがみられるようになり地域性がかわりつつあるが、一方で商業繁華性ある程度認められる。需要は回復しつつあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は、大謝名交差点やその周辺の商業床需要を相互補完する国道５８号沿いの路線商業地域である。新型コロナの影響は弱まりつつあり、商店密度等に変化はなく市内商業需要の強まりから地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光業の回復などにより不動産の収益性が向上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で不動産市況は新型コロナの影響を脱しつつある。 (2)国道沿い等に地元顧客や観光客対象の郊外型大型店等の新規出店など積極的投資活動も見られ、商業床需要の二極化・多極化が認められる。
地域要因
(1)新型コロナの影響を受けていた店舗等の売上は改善する兆しがみられ、不動産収益性は回復しつつあり、土地需要の回復が認められる。 (2)地域要因に格別の変動はない
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地　＋１％

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大山２丁目８００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,210 円／平米 74万7,850 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,453 円／平米 74万2,042 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,431 円／平米 60万9,729 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大山２丁目８００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,132 円／平米 73万7,674 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,913 円／平米 73万6,950 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,378 円／平米 60万9,554 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大山２丁目８００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,577 円／平米 72万2,616 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,727 円／平米 71万9,805 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,581 円／平米 60万6,919 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大山２丁目８００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,111 円／平米 36万7,333 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,152 円／平米 46万6,649 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,482 円／平米 61万3,203 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情