路線価 (2023) 沖縄県宜野湾市普天間2-486-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宜野湾市沖縄県宜野湾市普天間２丁目４８６番３外
価格時点	2023 年
駅名	普天間入口停駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万6,633 円 1平米 9万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万4,980 円／坪 1平米 9万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宜野湾市内の商業地域が中心となるが、小規模店舗や事務所が多い地域性から、主な需要者は市内の小売業を営む個人事業者または法人事業者である。他の商業地域との相対的割安感は認められるが、商業地需要は土地区画整理事業地に流出しているほか、新型コロナ感染症の影響による不動産収益性の低下が認められる。土地のみの供給は少なく、建物付物件が多いが、建物込みの総額は２５００万円から３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、概ね宜野湾市内の商業地域と判定した。特に旧来からの商業地域との関連性が強い。需要者は法人事業者が中心だが個人事業者も見られる。景気持ち直しの動きが見られるなか、商業地の需要も回復しつつあるが、商業地の分散傾向も進んでおり、商業環境の変化に対応できていない既存商業地域の需要には弱さも見られる。同一需給圏内の民間取引は少なく、価格帯もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象不動産と類似した商業地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い。想定建物における地域の標準的賃料を前提とすると、昨今の建築費高騰や新型コロナ感染症の影響により収益性が低下しており、規範性は劣る。そこで本件においては、規範性の高い比準価格を採用して、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は収益性に基づいて価格形成されるような純化した商業地域ではないため、収益価格の説得力は劣ると判断する。一方比準価格は、比較可能な事例が少数であったが、規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を標準とし収益価格は参考として、また代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	普天間入口停南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宜野湾市沖縄県宜野湾市普天間２丁目４８６番３外
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの飲食店舗が多い商業地域で、格別の変動要因はないことから現状を維持すると予測する。西普天間地区の返還の影響は今後留意を必要とする。需要は回復しつつあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当面は現在の環境を維持するものと予測する。交通利便性の劣る旧来からの商業地域であり広域からの集客力は乏しく店舗需要は弱い。地価は隣接住宅地域との比較で安値感が出てきており上昇傾向となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万6,633 円 1平米 9万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万4,980 円 1平米 9万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万6,633円 1平米 9万8,800円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万4,980円 1平米 9万8,300円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光業の回復などにより不動産の収益性が向上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で不動産市況は新型コロナの影響を脱しつつある。 (2)　県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響から脱しつつあり、緩やかに持ち直している。当市の人口は横ばい傾向。
地域要因
(1)新型コロナの影響を受けていた店舗等の売上は改善する兆しがみられ、不動産収益性は回復しつつあるが、土地需要の回復はやや弱い。 (2)商業地域としては低迷傾向にあるが、周辺住宅地域の価格水準からみて安値感が強まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市普天間２丁目４８６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,794 円／平米 35万3,061 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,113 円／平米 36万7,340 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,679 円／平米 32万6,233 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,700 円／平米 32万6,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市普天間２丁目４８６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,885 円／平米 30万7,078 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,907 円／平米 31万457 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,642 円／平米 32万6,110 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,600 円／平米 32万5,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市普天間２丁目４８６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,300 円／平米 37万1,264 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,946 円／平米 39万3,235 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,039 円／平米 32万7,423 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,000 円／平米 32万7,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情