路線価 (2023) 沖縄県宜野湾市大山7-1400-67 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宜野湾市沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番６７
価格時点	2023 年
駅名	老人ホーム愛誠園前停駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3億1,700万 円 (2158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3億1,500万 円 (2158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円／坪 1平米 14万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宜野湾市及び隣接市町村内の幹線道路及び準幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する複数事業展開・単独展開の上場・非上場、地元法人事業者等が想定される。自動車利用客を対象とした大型店舗、物流中継基地としての効率性に優る流通業務関連施設、遊戯施設等も混在し、需要の強弱は買希望は多く、売物件は概して少ない。土地２，１００㎡前後で３億円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね宜野湾市内及び周辺市町村の幹線沿いに亘る路線商業地域。需要者の中心は県内で一定の画地規模を要する小売業、サービス業等を営む県内法人事業者だが、県外需要者も認められる。コロナ禍下で需要は落ち着いていたが、近時の県への入域観光客数は増加傾向にあり、アフターコロナに向けた需要の回復傾向が認められつつある。需要の中心は土地で３．２億円前後、規模がややばらついている為、建物込みについては把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 県都那覇市に伸びる沖縄西海岸道路が開通したことから沖縄本島中部圏との交通アクセスが改善し、近隣地域を含む周辺は年々地域開発が進捗している。商業宣伝効果に優るバイパス沿いは、中層を留保した土地利用や自用物件が多く、有効・実需を反映した収益価格は堅めとなった。商工混在の地域特性により市場の実態を反映した実証的・客観的な比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場にて土地価格に見合った賃料が形成されておらず、賃貸事業想定では事業収益性を十全に賃料水準に反映し難い。結果、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は一定規模土地の効用に留意し、典型的需要者の観点より広域的なエリアより収集した事例に基づき、実証的に試算した。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	老人ホーム愛誠園前停　南西方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	652.8 坪 (2158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宜野湾市沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番６７
標準地の範囲
東	360 m
西	380 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	64 m
奥行き	33.5 m
面積	2100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	５０ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、牧港交差点から伊佐三叉路へ延びる国道５８号宜野湾バイパス沿いの片側路線商業地域。沿道サービス施設等を中心に各業種が協業的に繁華性を発揮し、商業床需要は底堅く、地価は上方調整過程にある。 (2)渋滞解消や観光振興、物流輸送効率の向上を目的に整備された沖縄西海岸道路の開通から４年が経過し、同一沿線では今年宜野湾マリーナ前にホテルがオープンした。今後も長期的には商環境の向上が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国道沿い等に地元顧客や観光客対象の郊外型大型店等の新規出店など積極的投資活動が見られ、商業床需要の二極化・多極化が認められる。 (2)令和４年市内不動産取引件数は昨年比約３割増となっており、アフターコロナに向け、商業地への投資意欲は回復しつつある。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない (2)同一沿線の付近では４０００㎡程度の市の所有地上の福祉施設が撤去され、市は地域経済活性化を目的とした跡地活用事業者を公募中。
個別的要因	(1)角地　＋３％ (2)角地で選好性への影響はやや認められるも競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,356 円／平米 43万4,263 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,852 円／平米 44万2,515 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,927 円／平米 47万5,823 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,885 円／平米 30万7,078 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,021 円／平米 31万4,139 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,115 円／平米 45万3,302 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,111 円／平米 36万7,333 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,152 円／平米 46万6,649 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,120 円／平米 48万3,073 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情