路線価 (2023) 沖縄県石垣市字登野城村内104 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 石垣市沖縄県石垣市字登野城村内１０４番
価格時点	2023 年
駅名	裁判所前停駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,210 円 1平米 5万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,549 円／坪 1平米 5万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は石垣市における既存住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元住民が中心となるが、近年は県外からの需要も認められる。新型コロナの影響はあまり見られず、需要は底堅い一方で、供給があまり見られないことから、地価の上昇は顕著である。３００㎡程度の更地における中心価格帯は１８００万円から２０００万円程度である。また、木造建売住宅も散見されるようになっており、４０００万円前後で売られている。 (2) 同一需給圏は市内中心市街地に亘る住宅地域。特にほぼ中央部に位置する登野城エリアの既成住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は圏内居住の一次取得者が中心だが、近年は圏外転入者や不動産業者も一部見られる。島内中心部に対する住宅需要が全域的に強く高まっており、当圏内でも需要は堅調。一方、供給は依然低位にとどまる。土地は２５０㎡程度で１，３００万円前後が需要の中心だが、近時では従来水準を上回る木造分譲取引も周辺で認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は石垣市内の類似した住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い。この地域は共同住宅は散見される程度であり、投資目的での取引は少なく、昨今の建築費高騰により収益性が見いだせないことから収益還元法は適用しなかった。本件においては、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸需要は認められるが、近年島内建築費が上昇傾向にあり、加えて狭隘な街路に接面する街路条件を考慮すると、経済合理性を有する賃貸住宅経営が不可能と判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は典型的需要者の観点を踏まえ、要因比較等を経て試算され、実証的であり市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	裁判所前停北東方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石垣市沖縄県石垣市字登野城村内１０４番
標準地の範囲
東	130 m
西	120 m
南	100 m
北	190 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	17 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　３．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は低層住宅を中心とした住宅地域で、地域内に大きな変動要因はないため、今後も現状を維持すると予測する。需要は底堅く、供給も少ないため、地価は上昇傾向にある。 (2)空地が少ない旧来からの住宅地域だが、近年取壊しにより空地が増えた。これらは近時の住宅向き需要の面積と比較し、やや画地規模が大きい為、今後の有形的利用で小口化が進むかについて長期的に留意を要する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,210 円 1平米 5万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,549 円 1平米 5万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
前年から次年への変動率 12.9 ％
2022年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
前年から次年への変動率 12.5 ％
2019年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光業の回復などにより不動産の収益性が向上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で不動産市況は新型コロナの影響を脱しつつある。 (2)住宅需要の高まりや、アフターコロナ期待等を反映し、令和４年市内不動産取引で件数は昨年より微増、面積は１０％程度増加となった。
地域要因
(1)住宅地に対する新型コロナの影響は小さく、県内外からの需要が旺盛で、地価の上昇顕著な地域となっている。 (2)既存の住宅地域で経年建物も多いが、近時では取壊しにより更地化された画地が散見される。地域熟成度は低下したが一時的と判断する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５石垣 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字登野城村内１０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,857 円／平米 17万1,439 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,902 円／平米 18万4,812 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,688 円／平米 17万4,187 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５石垣 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字登野城村内１０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,146 円／平米 21万5,373 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,644 円／平米 22万325 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,188 円／平米 17万5,840 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５石垣 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字登野城村内１０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万416 円／平米 16万6,675 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,274 円／平米 17万9,430 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,796 円／平米 17万4,544 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５石垣 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字登野城村内１０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,434 円／平米 20万6,407 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,869 円／平米 21万4,457 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,998 円／平米 17万5,211 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情