路線価 (2023) 秋田県南秋田郡八郎潟町真坂字大川作78-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 南秋田郡八郎潟町秋田県南秋田郡八郎潟町真坂字大川作７８番１
価格時点	2023 年
駅名	八郎潟駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	129万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,340 円 1平米 5,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	129万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,340 円／坪 1平米 5,850 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、八郎潟町及び周辺市町村の住宅地域である。中心となる需要者は地縁を有する者にほぼ限定される。町の中心からはやや離れた既成住宅地域であり、地域内には空き家も散見され、宅地開発が行われる可能性も少ない。もともと不動産取引が活発な地域ではないが、過疎化の進行に伴い、不動産に対する需要は少なく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況である。 (2) 同一需給圏の範囲は、八郎潟町及び隣接各町の住宅地域で、特に農家集落色が強い地域と代替性が認められる。需要者は、八郎潟町内及び隣接各町に地縁性を有する一次取得者が中心である。八郎潟町の外縁部の住宅地域で農家集落色が強く、今後発展する可能性が低いことから需要は弱い。取引自体が少ない上、取引があっても事情を含むものが多いため、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の建物が大半を占める住宅地域で、賃貸想定に実現性がないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、対象標準地と代替競争関係が認められる取引事例をもとに試算された実証的な価格である。また、採用した取引事例は広範囲に及ぶが、各種要因比較は対象標準地の特性を踏まえて適切に行われている。本件では市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ八郎潟駅北方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南秋田郡八郎潟町秋田県南秋田郡八郎潟町真坂字大川作７８番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	23 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	町北部に位置する旧道沿いの既成住宅地域で、背後には農地が拡がる
街路	基準方位　北７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、利用状況は現状を維持すると予測する。街並みに古さが感じられる既成住宅地域で、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)既に熟成した既存住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測する。旧来からの住宅地域で発展する可能性が低く、需要も少ないことから、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万9,340 円 1平米 5,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万9,340 円 1平米 5,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万9,340円 1平米 5,850円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 1万9,770円 1平米 5,980円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万9,340円 1平米 5,850円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 1万9,770円 1平米 5,980円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八郎潟町の高齢化率は４５％を超え、県平均よりも高水準で推移し、高齢化の進行に歯止めがかからない状態が続いている。 (2)秋田市以外の市郡部では、人口減少等による影響が顕著に現れている地域と、影響が小さい地域とで二極化しつつある。
地域要因
(1)過疎化が進行する既成住宅地域で、地域内には空き家も散見され、不動産需要は低迷した状況に変化はみられない。 (2)人口減少、少子高齢化等の影響もあることから住宅需要は弱く、さらに集落地域への需要は少なく、地価も前年並みに下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調井川Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡井川町
地域	秋田県南秋田郡八郎潟町真坂字大川作７８番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,236 円／平米 1万7,310 円／坪
推定価格 平米 坪	4,989 円／平米 1万6,494 円／坪
標準価格 平米 坪	5,808 円／平米 1万9,201 円／坪
査定価格 平米 坪	5,920 円／平米 1万9,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４公五城目Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡五城目町
地域	秋田県南秋田郡八郎潟町真坂字大川作７８番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,894 円／平米 2万2,792 円／坪
推定価格 平米 坪	8,199 円／平米 2万7,106 円／坪
標準価格 平米 坪	5,920 円／平米 1万9,572 円／坪
査定価格 平米 坪	6,040 円／平米 1万9,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４公五城目Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡五城目町
地域	秋田県南秋田郡八郎潟町真坂字大川作７８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,990 円／平米 1万9,803 円／坪
推定価格 平米 坪	6,403 円／平米 2万1,168 円／坪
標準価格 平米 坪	5,826 円／平米 1万9,261 円／坪
査定価格 平米 坪	5,940 円／平米 1万9,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３調八郎潟Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡八郎潟町
地域	秋田県南秋田郡八郎潟町真坂字大川作７８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,088 円／平米 2万6,739 円／坪
推定価格 平米 坪	8,158 円／平米 2万6,970 円／坪
標準価格 平米 坪	5,388 円／平米 1万7,813 円／坪
査定価格 平米 坪	5,500 円／平米 1万8,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情