路線価 (2023) 沖縄県石垣市字大川中ノハカ207-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 石垣市沖縄県石垣市字大川中ノハカ２０７番３
価格時点	2023 年
駅名	東運輸バスターミナル駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	3,680万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,630万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万5,900 円／坪 1平米 15万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の中心市街地における商業地域であり、主たる需要者は県内外の法人事業者が中心となるが、個人事業者なども需要者になる。新型コロナの影響により、商況はまだ厳しい面もみられるが、観光業が復調しており、不動産需要は回復傾向にある。当該地域は供給が少なく、また、利用用途や面積規模によりその取引価格水準がかなり幅広いため、中心価格帯を把握するのは難しい。 (2) 　同一需給圏は、市街地を中心とした商業地域を類似地域とする圏域。需要者の中心は、県内で小売業やサ－ビス業を営む個人及び法人事業者が中心であるが県外事業者も見られる。７３０交差点を中心にその周辺エリア、旧空港跡地周辺や郊外の幹線道路沿いの商業地エリアは新型コロナ後の期待性は高く需要は底堅い。市場の中心価格帯は、供給が少なく規模がまちまちで取引事情が異なるため見いだし難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は石垣市内の類似した商業地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い。想定建物における地域の標準的賃料を前提とすると、昨今の建築費高騰により収益性が低下しており、その妥当性を見出しにくい。そこで本件においては、規範性の高い比準価格を採用して、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は、周辺類似地域より自用目的や転売目的等で取引された事例より求められたものである。一方、敷地規模が小さく経済合理的な賃貸物件の想定の制約及び昨今の建築費高騰からは、適正な賃料水準を見出し難く収益価格は低位に求められたものである。従って、比準価格を採用して、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東運輸バスターミナル北東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	公設市場を中心に小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石垣市沖縄県石垣市字大川中ノハカ２０７番３
標準地の範囲
東	50 m
西	85 m
南	35 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	18.5 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)公設市場を中心とした観光客向けの店舗が集積する商業地域で、地域内に格別の変動要因はないため、現状を維持すると予測する。観光客の回復等により不動産収益性は向上しており、地価は上昇傾向にある。 (2)　公設市場を核とした観光客関連店舗の集積する商業地域としての現状を維持するものと見込まれる。観光客数は回復傾向にあって商況も持ち直しつつあり、地価水準は強含み傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光業の回復などにより不動産の収益性が向上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で不動産市況は新型コロナの影響を脱しつつある。 (2)　県内景気は、新型コロナ禍から緩やかに持ち直している。当市の人口は増加傾向で推移している。国外を除く入域観光客数も増加し回復傾向にある。
地域要因
(1)観光業の復調等により、不動産の収益性は回復しつつあることから、需要は堅調で、新型コロナの影響から回復している。 (2)　新型コロナの影響により激減した観光客数は旅行需要の高まりから増加しており、空き店舗も大幅に減少し商況は持ち直しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　適正規模の整形地で、最有効使用との関連においても市場競争力は同程度である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５石垣 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字大川中ノハカ２０７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,764 円／平米 39万2,634 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,881 円／平米 38万3,103 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,677 円／平米 50万1,444 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４石垣 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字大川中ノハカ２０７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,541 円／平米 34万8,919 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,824 円／平米 34万6,548 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,582 円／平米 50万4,436 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４石垣 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字大川中ノハカ２０７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,416 円／平米 63万6,127 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,938 円／平米 66万7,607 円／坪
標準価格 平米 坪	15万925 円／平米 49万8,958 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情