路線価 (2023) 沖縄県石垣市新栄町70-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 石垣市沖縄県石垣市新栄町７０番１２
価格時点	2023 年
駅名	新川小学校前停駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,529 円 1平米 7万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,868 円／坪 1平米 7万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、石垣市の市街地中心や幹線道路沿いの商業地域を類似地域とする圏域。需要者の中心は、県内で小売業やサ－ビス業を営む個人及び法人事業者が中心である。近隣商業地域は中心商業地域に比べ繁華性は見劣りするが、観光客減少の影響は小さく比較的商況は安定している。市場の中心価格帯は、供給が少なく規模がまちまちで取引事情が異なるため見いだし難い。 (2) 同一需給圏は市内中心部に亘る近隣商業地域。特に地元向け店舗が多いエリアとの代替競争関係が強い。地縁的選好性により、需要者は小売業、サービス業等を営む自用目的の市内事業者が主だが、近年島外事業者も見られる。今年２月、約３年ぶりの国内クルーズ船寄港等、観光業回復への期待感が、地元向け商業地に対する土地需要にも波及しつつある。土地２００㎡程度で１，６００万円弱が需要の中心だが、近時では従来水準を上回る取引も見られつつある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、周辺類似地域より自己利用や転売目的等で取引された事例より求められたものである。一方、敷地規模が小さく経済合理的な賃貸物件の想定の制約及び昨今の建築費高騰からは、適正な賃料水準を見出し難く収益価格は低位に求められたものである。従って、比準価格を採用して、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺では、賃貸市場が成立するも熟成度は低位で、上昇傾向にある島内建物価格や土地価格に見合った賃料が依然形成されていない。結果、収益価格は低位に試算され、説得力が劣る。一方、比準価格は典型的需要者の観点に基づき、事例資料を収集・選択の上、適切な補修性、要因比較を行い試算しており、説得力が高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新川小学校前停南西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	文教地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石垣市沖縄県石垣市新栄町７０番１２
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	25 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　地元向けの店舗併用住宅の多い商業地域としての現状を維持するものと見込まれる。コロナ禍後を見据えた商業地需要の高まりから高値取引も見られ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)近隣居住者向け低層店舗が多い近隣商業地域で、空地は認められず熟成度は比較的高い。用途変更、敷地集約化はほぼ無いが建物改修は見られる。地域は今後も現状の商環境を維持しつつ推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万8,529 円 1平米 7万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万8,529円 1平米 7万8,200円
前年から次年への変動率 6.4 ％
2022年	1坪 24万2,991円 1平米 7万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 24万2,991円 1平米 7万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内景気は、新型コロナ禍から緩やかに持ち直している。当市の人口は増加傾向で推移している。国外を除く入域観光客数も増加し回復傾向にある。 (2)令和４年石垣市入域観光客数は、全国旅行支援等の影響で対前年比で約８０％増で、コロナ禍からの回復傾向が強まりつつある。
地域要因
(1)　地元客対象店舗の多い地域であり、コロナ禍の影響は低位で、相対的割安感から需要は堅調にある。 (2)共同住宅の新築が近年一部見られる一方、周辺では飲食店の出店も見られる。地域における用途混在性は依然として一定量認められる。
個別的要因	(1)　適正規模の整形地で、最有効使用との関連においても市場競争力は同程度である。個別的要因に変動はない。 (2)対象標準地が属する地域の標準的画地で、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５石垣 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市新栄町７０番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,453 円／平米 18万9,940 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,512 円／平米 21万6,583 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,354 円／平米 25万2,426 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,400 円／平米 25万2,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	15.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５石垣 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市新栄町７０番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万491 円／平米 19万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	6万854 円／平米 20万1,183 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,879 円／平米 24万938 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,900 円／平米 24万1,007 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５石垣 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市新栄町７０番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,146 円／平米 21万5,373 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,644 円／平米 22万325 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,165 円／平米 25万1,801 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,200 円／平米 25万1,917 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５石垣 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市新栄町７０番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万393 円／平米 23万2,719 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,603 円／平米 23万6,720 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,648 円／平米 27万6,540 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０５石垣 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市新栄町７０番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,121 円／平米 23万8,432 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,042 円／平米 25万1,395 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,834 円／平米 29万3,685 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,800 円／平米 29万3,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情