路線価 (2023) 沖縄県浦添市仲西2-845 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 浦添市沖縄県浦添市仲西２丁目８４５番
価格時点	2023 年
駅名	仲西停駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,490万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,560万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万5,408 円／坪 1平米 16万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、浦添市の区画整理地域等の住宅地域を類似地域とする圏域。主たる需要者は当市を中心に市外の個人も含まれる。品等上位の区画整理地域への需要は根強く、宅地供給も少ないことから高値取引が見られるなど地価水準は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、規模により異なるが、土地２００㎡程度で３，３００万円程度、中古の戸建物件の取引が中心となるが規模がまちまちで中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は浦添市内の土地区画整理区域及び周辺住宅地域の圏域と判断した。主たる需要者は浦添市内のほか、隣接市町村等に居住するエンドユーザーとみられる。近隣地域は那覇市の通勤圏の中でも交通利便性や生活利便性が比較的良好であり、引き合いが高いため安定した需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は、土地で総額５０００万円台、中古戸建住宅は６０００万円台となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、画地条件の制約や昨今の建築費の高騰などから収益価格は低位に求められた。従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際の取引価格に基づいた実証的、かつ、市場性を反映した価格であり、市場性を反映して説得力が高い。一方、収益価格は対象不動産の収益性を反映した価格であるが、現在の建築費や賃料水準では合理的な賃貸経営が困難であるため、低位に試算された。本件で典型的な需要者であるエンドユーザーの観点に立脚し、市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仲西停南方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパートが多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦添市沖縄県浦添市仲西２丁目８４５番
標準地の範囲
東	45 m
西	20 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	21 m
面積	360 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　区画整然とした戸建住宅地として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと見込まれる。良質な環境の住宅地域で需要は根強く地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)戸建住宅や共同住宅等が見られる区画整然とした住宅地で、地域特性の変動にかかる要因はなく、今後も現状を維持していくと見込まれる。地価水準は、住宅需要の高さから上昇傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内景気は、新型コロナ禍から緩やかに持ち直している。当市の人口は増加傾向にあるが、新設住宅着工件数は減少している。 (2)県内景気は新型コロナによる停滞から回復の期待感が高まっており、浦添市内の不動産市況でも活性化の動きがみられはじめている。
地域要因
(1)　住環境に大きな変化は見られないが、前述のとおり地価水準は強含み傾向にある。 (2)区画整然とした住宅地域で、地域要因に変化はみられない。堅調な住宅需要から、居住環境、生活利便性が良好な近隣地域内の需要は強含んでいる。
個別的要因	(1)　適正規模の整形地であり、最有効使用との関連においても適正配置が可能であり、競争力は普通である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市仲西２丁目８４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,162 円／平米 51万2,966 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,313 円／平米 52万77 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,039 円／平米 54万2,313 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市仲西２丁目８４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万156 円／平米 49万6,416 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,197 円／平米 49万9,857 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,440 円／平米 51万579 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市仲西２丁目８４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,984 円／平米 62万1,475 円／坪
推定価格 平米 坪	19万240 円／平米 62万8,933 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,354 円／平米 59万9,556 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市仲西２丁目８４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,350 円／平米 52万199 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,739 円／平米 51万8,179 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,744 円／平米 55万1,256 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４浦添 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市仲西２丁目８４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,559 円／平米 49万4,442 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,345 円／平米 51万265 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,298 円／平米 53万6,557 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情