路線価 (2023) 沖縄県浦添市港川1-901-199 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 浦添市沖縄県浦添市港川１丁目９０１番１９９
価格時点	2023 年
駅名	第二城間停駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,570万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	2,570万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円／坪 1平米 15万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浦添市全域の住宅地域で、区画整然とした住宅地と比較的強い代替・競争関係が認められる。需要者は３０代～４０代の家族世帯が中心で、那覇市への通勤圏にあるため、市外からの流入も多い。小中学校や商業施設へのアクセスが良好で、街路も区画整然としており、相対的な市場競争力は強い。新型コロナ感染症の需給動向への影響も和らぎつつある。土地総額で２千５百万円～３千万円弱程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は市北東部を中心として、市全域の住宅地域の存する圏域である。典型的需要者としては個人による自己使用目的の一次取得者が中心である。新型コロナの影響が弱まり景気回復の兆しが見られる中、商業施設等へのアクセスが良く利便性に優れ、区画整然とした住宅地に対する需要は底堅く、取引は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、土地については１７０㎡前後で２３００万円～２８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内の価格牽連性の強い事例を中心に比準しており、実証的な価格が得られたものと判断する。収益還元法については、画地規模が小さく、現時点の高騰する建築費等に見合うだけの賃料水準ともなっていないため、収益価格は相対的にかなり低位となった。よって、比準価格を採用して、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は新型コロナ発生後の市況を反映し代替競争関係が認められる事例を採用する事で、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は自己使用目的が中心であり、さらに建築費の高騰及びそれに対応する賃料水準の上昇が伴っていないことから低位に試算されたと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格の妥当性を認め、これを標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	第二城間停　東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦添市沖縄県浦添市港川１丁目９０１番１９９
標準地の範囲
東	180 m
西	65 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした住宅地域で、公共施設や利便施設等へのアクセスに優れ、人気エリアとして引き合いは安定している。新型コロナとの併存政策で景気は回復しつつあり、需要は当面、概ね堅調に推移すると予測する。 (2)区画整然とした戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。浦添市内の区画整然とした居住環境の良好な住宅地に対する需要は堅調であり、今後も現状の利用が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇への期待は高まっているが、物価高等への懸念もある。浦添市の人口は増加傾向にある。 (2)円安や原油高による物価上昇が続く一方で、新型コロナの影響が弱まり、観光需要の回復が見られ、県内経済は持ち直している。
地域要因
(1)区画整然とした住宅地域で、利便施設への接近性や住環境も良好である。新型コロナの影響も和らぎ、引き合いが強まった。 (2)新型コロナの影響が弱まる中、区画整然とした良好な住宅地に対する需要は堅調で、周辺市からの需要も取込みつつ、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市港川１丁目９０１番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,419 円／平米 54万6,875 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,027 円／平米 52万5,743 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,909 円／平米 51万5,435 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市港川１丁目９０１番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万156 円／平米 49万6,416 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,197 円／平米 49万9,857 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,738 円／平米 46万1,974 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市港川１丁目９０１番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,363 円／平米 52万242 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,856 円／平米 52万8,484 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,351 円／平米 51万3,590 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市港川１丁目９０１番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,162 円／平米 51万2,966 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,313 円／平米 52万77 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,408 円／平米 50万555 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市港川１丁目９０１番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,294 円／平米 65万2,254 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,568 円／平米 68万9,526 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,741 円／平米 64万3,814 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情