路線価 (2023) 秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下93-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 南秋田郡八郎潟町秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２
価格時点	2023 年
駅名	八郎潟駅 から 330m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	320万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	320万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円／坪 1平米 1万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八郎潟町及び周辺市町村の商業地域及び商住混在地域である。中心となる需要者は、地縁を有する個人事業者等であり、地区外からの流入は少ない。近隣型の商業地域が形成されているが、郊外型大型店舗への顧客が流出し、商況は閑散としている。また、店舗部分を閉鎖し、そのまま住宅として利用しているケースも散見される。不動産取引が少なく、画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、八郎潟町、潟上市及び隣接各町の商業地域及び商住混在地域で、特に町中心部の商業地域と代替性が認められる。主たる需要者は、一需給圏内に地縁的選好性を有する個人事業者等である。商圏人口の減少、郊外型大型店舗への顧客流出等の影響から既成商業地に対する需要は弱い。このような状態で取引自体が少なく、取引があっても事情を含むものが多いなど、中心価格帯を見出すことが難しい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、賃貸物件の需給はともになく、実現性に欠けるため、試算できなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した実際の取引事例をもとに試算されており、実証的である。また、採用した取引事例は広範囲に及ぶが、対象標準地の特性を踏まえた検討は適切に行われている。本件では比準価格をもとに、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地周辺は自己使用の店舗又は併用住宅が大半を占める商業地域であり、民間の賃貸需要が乏しく賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ八郎潟駅南西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等の中に住宅が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南秋田郡八郎潟町秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	24 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「一日市商店街」と称される町内の代表的な商業地域
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利用状況は当面、現状維持と予測する。官民一体となって、商店街活性化に向けた取り組みが行われているものの、商況は低迷。今後も地価の下落傾向は続くと予測する。 (2)既に熟成した既存商業地域であり、現状のまま推移するものと予測する。八郎潟町中心部の商業地域であるが引き合いが弱く、地価は今しばらく下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や商圏の広域化に伴い、地域経済の縮小が懸念されるなか、商業地全般に対する見通しは厳しい状況が続いている。 (2)秋田市以外の市郡部では、商圏人口の減少、中核都市への顧客流出の影響から、地方の商業地に対する新規参入は少ない。
地域要因
(1)空き店舗の利活用や起業者支援、イベント開催など、活性化に向けた取り組みがされているが、直ちに商況が回復する状況ではない。 (2)駅前交流館や空き店舗を改装したスーパー等がオープンしているが、地域活性化につながっておらず、地価は下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調五城目Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡五城目町
地域	秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,455 円／平米 4万1,176 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,119 円／平米 4万65 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,119 円／平米 4万65 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調五城目Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡五城目町
地域	秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,916 円／平米 2万9,476 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,202 円／平米 4万340 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,081 円／平米 3万9,940 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３調八郎潟Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	南秋田郡八郎潟町
地域	秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万49 円／平米 3万3,222 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,808 円／平米 3万9,037 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,808 円／平米 3万9,037 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公潟上Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	潟上市
地域	秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,121 円／平米 4万72 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,294 円／平米 4万644 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,294 円／平米 4万644 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情