路線価 (2023) 沖縄県浦添市宮城6-836-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 浦添市沖縄県浦添市宮城６丁目８３６番２９
価格時点	2023 年
駅名	小湾停駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,100万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万3,824 円／坪 1平米 10万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内全域の旧来からの既成住宅地域であり、主要な需要者層は浦添市に地縁的選好性を有する世帯等個人であり、昨今は圏外からの転入者等も見られる。道路幅員が狭く、主要道路からのアクセスが劣るため、新興の区画整然とした住宅地域に比較すると競争力は劣るが、これらの新興地域の住宅価格上昇にともない、既成住宅地にも価格上昇傾向が波及している。土地で２，５００万円前後、中古建物込みで４，０００万円前後が取引の中心となる。 (2) 同一需給圏は、市内全域に亘る既成住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転入者等も見られる。街路幅員がやや狭く、主要道路からのアクセスが劣る地域特性から、需要競争関係においてはやや劣る面も否めない。土地で２，０００万円前後、中古建物込みで３，５００万円前後が取引の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は昨今の取引市場を反映し、規範性が高い。標準地の画地規模を考慮すると収益性よりも居住の快適性を重視して取引が行われる傾向にある。したがって、市場の実態に鑑み、また経済合理性、投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。浦添市内の住宅需要は底堅く、人口、地域内の開発及びインフラ整備の動向等を検討し、再吟味した結果、比準価格を採用し、代表標準地との比較による検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 低層戸建住宅等の見られる住宅地域である。標準地の画地規模においては、居住快適性を志向する取引が中心であり、経済合理性、投資採算性に欠けると判断される収益価格は試算しなかった。勢いはやや衰えたものの居住系宅地の取引価格は底堅く、中古建物込みの取引も根強いものがある。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との比較による検討を踏まえ、新型コロナ感染症の影響も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小湾停南東方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦添市沖縄県浦添市宮城６丁目８３６番２９
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域であり、主要幹線道路からのアクセスが劣り、競争力が若干劣るが、市内全域の住宅地価の上昇傾向を受け、地価は微増傾向で推移している。 (2)旧来からの住宅地域であり、街路幅員が比較的狭く、アクセスもやや劣ることから住宅密集感もある。類似地域間の比較において値頃感もあるため、地価は横這い傾向と判断した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浦添市の人口は増加傾向、那覇市のベッドタウンとしての住宅需要は根強く、新築・マンションともに堅調、地価は上昇傾向にある。 (2)市内人口は微増傾向。老年人口は増加傾向。継続する新型コロナ感染症においても、不動産市場の一部においては、力強さを示している。
地域要因
(1)近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)既成住宅地の価格水準が底堅い市内においても、街路条件、居住環境の優劣による選考は厳しく、競争、競合関係が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市宮城６丁目８３６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,559 円／平米 41万1,792 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,300 円／平米 42万4,160 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,068 円／平米 33万7,437 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市宮城６丁目８３６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,604 円／平米 24万29 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,127 円／平米 39万3,834 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,355 円／平米 32万8,468 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市宮城６丁目８３６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,090 円／平米 48万9,586 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,653 円／平米 40万8,797 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,349 円／平米 34万4,978 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４浦添 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市宮城６丁目８３６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,302 円／平米 47万3,756 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,980 円／平米 45万9,468 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,175 円／平米 36万933 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情