路線価 (2023) 沖縄県浦添市屋富祖4-237-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 浦添市沖縄県浦添市屋富祖４丁目２３７番１
価格時点	2023 年
駅名	屋富祖入口停駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,220万 円 (384 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,140万 円 (384 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円／坪 1平米 16万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浦添市内の幹線道路沿いの商業地であるが、主な需要者は、個人又は、法人等で、県内広域に亘るものと考えられる。しかし、近隣地域等を含む旧来からの既存商業地は、競合する郊外型店舗の影響を受けていることもあって、積極的に市場に参入する需要者は少ない。ただ、住宅地との相対的割安感が存する一方、地価は、不動産市況の煽りを受けつつも、コロナ禍からの回復の兆しも見られ、更地価格６千万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、浦添市内の幹線道路沿いの商業地であり、主な需要者は県内の法人等である。新型コロナ禍の影響で飲食店等路面店舗や事務所が撤退する例もあり、テナントの回転はあるが、幹線道路背後の住宅地需要は根強く、圏内の路線商業地の価格を押し上げる要因ともなっている。てだこ浦西、牧港、西海岸地区の開発及び国道５８号線の拡幅に伴い、圏内の商業集積が高まりがあり、約３００㎡程度の路線画地の価格は概ね６千万から７千万程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、直接法により求められているが、標準地の存する近隣地域の特性との関連により、長期持続的な純収益の把握が難しく、大きな判断的要素が介在し、信頼性の点で問題が残ることから、参考程度に留めた。従って、本件では、比準価格を採用するも、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を６２，２００，０００円・㎡当たり１６２，０００円と決定した。 (2) 比準価格は、浦添市を含む幹線道路沿いの地域から比較しており、昨今の不動産市場を反映し、規範性が高い。収益価格は、近年の建築費の高騰及びこれに見合う水準の賃料が収受できないこと等により、比準価格に比較して低位にもとめられたので参考に留めた。したがって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、さらに一般的要因の再吟味を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	屋富祖入口停
距離	0 m
土地の状態
土地面積	116.2 坪 (384 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦添市沖縄県浦添市屋富祖４丁目２３７番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	370 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所・飲食店舗等が多く見られる既成商業地域で、地域に影響を与える変動要因はない。地価は、コロナ禍からの回復の兆しも見られ、割安感や、地域的特性等を反映して、上昇傾向で推移するものと思料される。 (2)事務所・飲食店舗等が多く見られる路線商業地域で、新型コロナ禍で商業テナント変動はあるが、背後の住宅地域の需要は根強く当該地域にも波及しつつあり、今後は住宅と店舗・事務所等の併用利用が進むと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浦添市の地価は、全用途でコロナ禍からの回復基調の兆しも見え始めており、今後の、不動産市況の復調に期待。 (2)浦添市の人口は増加傾向、那覇市のベッドタウンとしての住宅需要は根強く、また市内広域で商業施設の開発も活発に行われている。
地域要因
(1)近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。
個別的要因	(1)車社会の沖縄県の中で、十分な駐車場の確保が出来ない事は、競争力に劣ることは否めない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市屋富祖４丁目２３７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,909 円／平米 80万3,057 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,382 円／平米 83万4,375 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,525 円／平米 54万3,920 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市屋富祖４丁目２３７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万583 円／平米 92万7,607 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,511 円／平米 94万593 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,377 円／平米 57万3,184 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	65 ％
基準容積率	251 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県浦添市屋富祖４丁目２３７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,577 円／平米 72万2,616 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,727 円／平米 71万9,805 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,214 円／平米 48万9,995 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４浦添 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市屋富祖４丁目２３７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,655 円／平米 66万9,977 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,854 円／平米 67万635 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,726 円／平米 59万868 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県浦添市屋富祖４丁目２３７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万660 円／平米 43万1,962 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,429 円／平米 41万7,974 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,490 円／平米 47万7,684 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情