路線価 (2023) 沖縄県浦添市字城間東田田2693-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 浦添市沖縄県浦添市字城間東田田２６９３番１外
価格時点	2023 年
駅名	第二城間停駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9億400万 円 (2964 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	9億100万 円 (2964 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万5,024 円／坪 1平米 30万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浦添市内の幹線道路沿いの商業地であり、主な需要者は、法人等で、県内外を含め、かなり広域に亘るものと考えられる。近隣地域では、各種大型店舗や、ショッピングモール等も進出しており、商業地としての熟成度はかなり高い。また、標準地の存する地域は、規模及び立地条件等が合致すれば、将来、マンション適地等の用途の汎用性というポテンシャルも具有しており、地価は、属性によってもばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、浦添市内及び隣接市町の主要街路及びこれに準ずる街路沿いの商業地域の存する圏域。主たる需要者は自己の業務目的、投資目的の県内外の法人等である。回復傾向にある県内経済を背景に、コロナ後を見据え、商業床需要は堅調である。立地、商環境、業種等によりばらつきが大きく総額面の中心価格帯の把握は難しいが、土地単価では坪あたり９０万円から１１０万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、近隣地域との特性等より、長期持続的な純収益の把握が難しく、大きな判断的要素が介在し、信頼性の点で問題が残ることに加え、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水準及び地域的賃貸市場を考慮すると、合理的な意味合いが、薄れていることから、参考程度に留めた。従って、本件では、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市場性を反映し実証的であり、また、商業地として規範性を有する取引事例は、収益性等も考慮した上で成約に至ったものと判断され、当該価格には収益性が反映されていると思料される。収益価格は賃貸用店舗等を想定し試算したが、高騰する建築費等の投下資本に見合う賃料水準に至っていないことから低位となった。以上より、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	第二城間停北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	896.6 坪 (2964 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦添市沖縄県浦添市字城間東田田２６９３番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	180 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	70 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの大型店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地で、商環境の熟成度が高い地域である。地価は、コロナ禍からの回復の兆しも見られ、昨今の経済情勢及び、地域的特性を反映し、上昇傾向で推移するものと予測。 (2)国道沿線の商業地域として熟成し、地域特性の大きな変動は認められない。回復傾向にある県経済を背景に、商業集積による顧客誘引力や希少性から需要は堅調である。当面の地価水準は上昇傾向にあると判断した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 104万1,390 円 1平米 31万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 97万5,270円 1平米 29万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 97万5,270円 1平米 29万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浦添市の地価は、全用途でコロナ禍からの回復基調の兆しも見え始めており、今後の、不動産市況の復調に期待。 (2)浦添市の人口は概ね横ばい、世帯数は増加傾向で推移している。県経済は回復傾向にあり、市内商業地需要は堅調である。
地域要因
(1)近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)顧客誘引力が強く、市内でも特に希少性が高い地域で、堅調な需要を維持している。
個別的要因	(1)車社会の沖縄県の中で、十分な駐車場の確保が出来ない事は、競争力に劣ることは否めない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市字城間東田田２６９３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,909 円／平米 80万3,057 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,382 円／平米 83万4,375 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,172 円／平米 99万5,675 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市字城間東田田２６９３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万583 円／平米 92万7,607 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,511 円／平米 94万593 円／坪
標準価格 平米 坪	31万6,475 円／平米 104万6,266 円／坪
査定価格 平米 坪	32万6,000 円／平米 107万7,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	65 ％
基準容積率	251 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県浦添市字城間東田田２６９３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,577 円／平米 72万2,616 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,727 円／平米 71万9,805 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,142 円／平米 89万6,395 円／坪
査定価格 平米 坪	27万9,000 円／平米 92万2,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県浦添市字城間東田田２６９３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,132 円／平米 73万7,674 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,913 円／平米 73万6,950 円／坪
標準価格 平米 坪	34万4,002 円／平米 113万7,271 円／坪
査定価格 平米 坪	35万4,000 円／平米 117万324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情