路線価 (2023) 沖縄県浦添市仲西1-346-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 浦添市沖縄県浦添市仲西１丁目３４６番１
価格時点	2023 年
駅名	仲西停駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,000万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,960万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万7,484 円／坪 1平米 21万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浦添市内の幹線道路沿いの商業地であるが、主な需要者は、法人等を中心に、県内外を含め広域に亘るものと考えられる。なお、標準地が存する国道５８号沿いでは、米軍施設の全面返還も予定されており、将来的に、用途の汎用性に見合った土地利用が計画的に図られて行くものと考えられる。地価は、その期待性も強く保持すること、また、コロナ禍からの回復の兆しも見られることから、更地価格８千万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は浦添市及び周辺市町の路線商業地域である。主な需要者は個人事業者や地元企業等が需要の中心となる。新型コロナ感染症の影響により足下の店舗収益は業種によって落ち込んでいるものの、浦添市内の商業地は供給が限定的であるため、取得需要は堅調である。中心価格帯は総額で７，０００～９，０００万円程度の水準になる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、直接法により求められているが、標準地の存する近隣地域の特性との関連により、長期的持続的な適正家賃の設定が難しく、大きな判断的要素が介在して、信頼性の点で問題が残ることから、参考程度に留めた。従って、本件では、比準価格を採用するも、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を８０，０００，０００円・㎡当たり２１５，０００円と決定した。 (2) 近隣地域は浦添市内の路線商業地域であるが、標準的な画地の規模は大きくないため、駐車場の確保が難しい。店舗兼事務所の敷地としての取引等、自己の業務利用目的での取引が主であり、賃貸の収益性に着目した土地取引が市場を牽引する状況にはない。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仲西停南西方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	112.5 坪 (372 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	各種店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦添市沖縄県浦添市仲西１丁目３４６番１
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	450 m
北	550 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	４５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地で、対面する米軍施設の一部返還に伴い、近隣地域の、今後の土地利用に期待が持てる。地価は、コロナ禍からの回復の兆しも見られることから、今後の動向に注視。 (2)国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域で、対面する米軍用地返還後の跡地利用に対する期待感が高まりつつある中で、一部返還に伴う道路整備工事が進捗しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万7,484 円 1平米 21万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浦添市の地価は、全用途でコロナ禍からの回復基調の兆しも見え始めており、今後の、不動産市況の復調に期待。 (2)新型コロナ感染症の流行により県内景気は影響を受けているものの、浦添市等では持ち直しの動きも見られる。
地域要因
(1)対面の、国道５８号沿いの、米軍施設一部返還及び、背後施設全面返還が予定されており、近隣地域への波及が期待される。 (2)国道沿いで対面する米軍用地の一部返還に伴う道路整備が進捗しており、将来的な当該跡地利用に対する期待感も高まりつつある。
個別的要因	(1)車社会の沖縄県の中で、十分な駐車場の確保が出来ない事は、競争力に劣ることは否めない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市仲西１丁目３４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,909 円／平米 80万3,057 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,382 円／平米 83万4,375 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,892 円／平米 72万3,657 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市仲西１丁目３４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万583 円／平米 92万7,607 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,511 円／平米 94万593 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1 円／平米 76万383 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	65 ％
基準容積率	251 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県浦添市仲西１丁目３４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,577 円／平米 72万2,616 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,727 円／平米 71万9,805 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,974 円／平米 64万7,890 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県浦添市仲西１丁目３４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,132 円／平米 73万7,674 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,913 円／平米 73万6,950 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,957 円／平米 81万9,746 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情