路線価 (2023) 沖縄県浦添市字港川越地原495-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 浦添市沖縄県浦添市字港川越地原４９５番３
価格時点	2023 年
駅名	港川停駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6億8,600万 円 (7880 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,953 円 1平米 8万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6億8,300万 円 (7880 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,630 円／坪 1平米 8万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、県内中南部の各種工場や事業所等が多い工業地で、主な需要者は、県内外を含む、中小企業等が中心と考えられる。なお、当市内の西州地区や、隣接する那覇市及び、宜野湾市内等の良質な工業地帯の影響を受けつつも、近隣地域内で、まとまりのある工業用地の供給量は少なく、その希少性から、売手市場の色合いがかなり強い。市場性という点では、画地規模等の条件のほか、個別事情を含むものも多く、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は沖縄本島中南部の工業地域及び流通業務地域である。主な需要者は県内外の製造業や流通業等を営む企業である。近隣地域は街路条件がやや劣るが、県内中心部に近く利便性の高い工業地の供給は限られており、近年の観光産業の拡大、県外企業の参入やＥＣの進展等を背景にした高い工業地需要は維持されている。同一需給圏内の取引は少なく、中心価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、直接法により求められているが、標準地の存する近隣地域の特性との関連により、適正家賃の設定が難しく、大きな判断的要素が介在して、信頼性の点で問題が残る。従って、本件では、収益価格は、参考程度に留め、比準価格を採用し、更に現下の経済情勢・不動産市場をも勘案して、鑑定評価額を６８６，０００，０００円・㎡当たり８７，１００円と決定した。 (2) 近隣地域やその周辺は中小工場、事務所等が混在する工業地域で、自己使用を目的とする取引が主であり、収益性に着目した取引は少ない。類似地域において一定の信頼性のある取引事例を収集しえた。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	港川停北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	2383.5 坪 (7880 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、検査場、事務所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦添市沖縄県浦添市字港川越地原４９５番３
標準地の範囲
東	230 m
西	180 m
南	280 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	60 m
面積	1600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	７ｍ市道　角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)各種工場、事業所等が見られる工業地域で、近接して沖縄西海岸道路も開通しており、利便性は向上している。また、県内工場地の希少性等により、引き合いが絶えることはなく、地価は上昇傾向で推移するものと予測。 (2)近隣地域は工場、自動車関連事業所等が混在し、周辺では物流施設、事務所等の建設が進んでいる。那覇市及び浦添市の中心部に近く利便性の高い工場地の供給は限られるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,953 円 1平米 8万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
前年から次年への変動率 10 ％
2022年	1坪 26万1,835円 1平米 7万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万6,630円 1平米 8万6,700円
前年から次年への変動率 9.5 ％
2019年	1坪 26万1,835円 1平米 7万9,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浦添市の地価は、全用途でコロナ禍からの回復基調の兆しも見え始めており、今後の、不動産市況の復調に期待。 (2)新型コロナ感染症の流行により県内景気は影響を受けているものの、浦添市等では持ち直しの動きも見られる。
地域要因
(1)近隣地域内において、直接、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)近隣地域は工場、自動車関連事業所等が混在し、周辺では物流施設、事務所等の建設が進捗しており、地域の機能更新が進んでいる。
個別的要因	(1)立地条件及び、地域的需要の属性との関連から、単価と総額との兼ね合いが大きな意味を持つ。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４浦添 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市字港川越地原４９５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,707 円／平米 39万2,445 円／坪
推定価格 平米 坪	12万844 円／平米 39万9,510 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,817 円／平米 27万487 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０４浦添 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市字港川越地原４９５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,084 円／平米 42万6,752 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,806 円／平米 42万2,527 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,412 円／平米 30万5,514 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,400 円／平米 30万5,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県浦添市字港川越地原４９５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,285 円／平米 44万3,946 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,523 円／平米 46万7,875 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,601 円／平米 31万2,751 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,600 円／平米 31万2,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	1.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県浦添市字港川越地原４９５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,754 円／平米 44万2,191 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,881 円／平米 50万5,425 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,094 円／平米 35万747 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０４西原 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県浦添市字港川越地原４９５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万417 円／平米 23万2,799 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,712 円／平米 26万3,528 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,326 円／平米 33万8,290 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	小那覇工場適地
特別な事情