路線価 (2023) 沖縄県浦添市西洲2-4-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 浦添市沖縄県浦添市西洲２丁目４番４
価格時点	2023 年
駅名	卸商業団地前停駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5億5,300万 円 (3437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5億4,600万 円 (3437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万5,654 円／坪 1平米 15万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近隣地域のほか那覇市、豊見城市を含んで県内全域に亘る。需要者の中心は県内外の法人事業者である。工業地として整備された街区及び街路配置等が良好であり、また、市外物流拠点との交通アクセスも良好なため品等は高い。県内における知名度も高く、需要も底堅い。取引規模が様々であり、個々の個別的事情等も存することから中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は広域的に広がり、浦添市及びその周辺市町の工場地、流通業務地等である。主たる需要者は、倉庫や工場等を必要とする中・大規模法人である。流通業務地で空地がなく希少性が高い地域である。新型コロナ感染症の影響を受けにくい土地柄である。その土地の持つ場所的優位性から、地価は昨年同様の上昇となった。主たる価格帯は、１５９，０００円／㎡前後、総額では５億円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、需給圏を拡大し、数少ない類似の取引事例を適切に補修正して試算した。収益価格は、工業地としての賃貸市場の把握及び想定建物の建築、想定賃料の査定が困難であることから試算を断念した。県内類似の工業地域との競争、競合の程度、新型コロナ感染症による物流施設不足の影響及び県内経済への影響、類似土地の需給動向等を考慮した結果、市場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、広域的に収集された工場地や流通業務地等の取引事例の取引価格に適切な補修正を行ったものであり、市場における取引実態を反映し規範性が高いと判断する。収益還元法は、当該地域が自己使用の倉庫や工場が殆どで規模の大きな工場や倉庫の一棟貸の賃貸市場は成熟していないことから適用を断念した。本件においては比準価格の規範性は高いと判断し、一般的要因の動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	卸商業団地前停　南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	1039.6 坪 (3437 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦添市沖縄県浦添市西洲２丁目４番４
標準地の範囲
東	300 m
西	230 m
南	300 m
北	600 m
標準的使用
標準的使用	低層倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	56 m
奥行き	61 m
面積	3400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	西洲物流地区内の工業地
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西洲物流地区内の工業地である。全県的な物流施設向け工業地の供給不足が継続しており、近辺の那覇市港町地区、豊見城市豊崎地区との相対的比較により、地価は上昇傾向と判断した。 (2)卸売業の法人の倉庫が中心となる流通業務地で空地がなく希少性が高い地域である。新型コロナ感染症の影響を受けにくい土地柄である。その土地の持つ場所的優位性から地価は昨年同様の上昇となった。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 15 ％
2022年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
前年から次年への変動率 13.6 ％
2019年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微増傾向。老年人口は増加傾向。継続する新型コロナ感染症下においても、不動産市場の一部においては、力強さを示している。 (2)直近１年の浦添市の人口は概ね横ばいで推移している。浦添市の工業地への新型コロナ感染症の影響は殆どない。
地域要因
(1)同一需給圏である那覇市港町地区、豊見城市豊崎地区のいずれにおいても物流施設用地の需要超の状態が継続している。 (2)整備された流通団地であり、地域特性に特に変化はなく、希少性及び市場性は高いままである。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５浦添 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市西洲２丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,504 円／平米 27万9,370 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,979 円／平米 59万1,705 円／坪
標準価格 平米 坪	18万241 円／平米 59万5,877 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県浦添市西洲２丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,644 円／平米 31万9,505 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,322 円／平米 61万9,287 円／坪
標準価格 平米 坪	16万241 円／平米 52万9,757 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０３Ａ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県浦添市西洲２丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,455 円／平米 53万7,076 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,123 円／平米 61万2,017 円／坪
標準価格 平米 坪	16万977 円／平米 53万2,190 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０４南風原 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県浦添市西洲２丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,058 円／平米 54万2,376 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,536 円／平米 60万3,464 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,255 円／平米 68万1,879 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０４浦添 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県浦添市西洲２丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,140 円／平米 91万9,531 円／坪
推定価格 平米 坪	31万192 円／平米 102万5,495 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,899 円／平米 95万8,406 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情