路線価 (2023) 沖縄県糸満市字武富那波嶺原605-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 糸満市沖縄県糸満市字武富那波嶺原６０５番２外
価格時点	2023 年
駅名	ゆたか保育園前停駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,500万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,139 円 1平米 6万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,500万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,139 円／坪 1平米 6万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内全域及び隣接する豊見城市の一部を含む。需要者は、市内の居住者を中心とし、圏外からの移住者も含まれる。居住環境は概ね良好な地域であるが、小学校等への交通接近条件はやや劣ることから、品等は概ね中位と判断され、競争力も普通程度である。隣接する武富土地区画整理事業の影響もあり、取引価格は底堅い。土地は２、５００万円前後、中古建物込みで３，５００万円前後が取引の中心となる。 (2) 同一需給圏は、糸満市のほか、隣接する豊見城市にも及ぶ。需要者は地縁を有する者が中心であるが、那覇市中心部への通勤圏にあるため、他地域からの転入者も認められる。割安感があるため、引き合いは比較的安定しており、新型コロナ感染症の影響も相対的には軽微であった。規模の比較的大きな画地が多く、需要の中心となる価格帯は、更地で２千万円強、中古戸建で３千万円強程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層一般住宅を中心に共同住宅も散見される既成住宅地域である。居住系用途を主とするため、画地規模が比較的小さい場合、土地価格に見合った投資行動（想定建物の建築）が困難であり、収益価格は試算しなかった。地域特性上、居住の快適性を重視する地域であり、新型コロナ感染症による不動産市場への影響の程度も考慮した結果、比準価格を標準に代表標準地との比較による検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 地域内は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場の熟成の程度が低く、容積率も低いため、経済合理的な収益物件の建築は困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替性の高い事例を採用しており、実証的な価格が得られたものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ゆたか保育園前停　南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	111 坪 (367 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糸満市沖縄県糸満市字武富那波嶺原６０５番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	80 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	豊見城市、八重瀬町との行政界付近に存する住宅地域
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の戸建住宅を主として共同住宅等も見られる既成住宅地域である。近接する土地区画整理地区及び那覇市の通勤圏内に所在する好条件もあり、新型コロナ感染症の影響と言えども、地価は緩やかな上昇傾向と予測する。 (2)戸建住宅や共同住宅が混在した既成住宅地域であり、土地利用は今後も現状を維持するものと予測する。新型コロナ感染症の影響も相対的に少なく、地価水準は若干上向いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万5,139 円 1平米 6万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万5,139 円 1平米 6万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万5,139円 1平米 6万8,100円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万5,139円 1平米 6万8,100円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は増加傾向。老年人口は増加傾向。新型コロナ感染症が継続している中で、市内経済、不動産市場に先行不透明感が残る。 (2)新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇への期待は高まっているが、物価高等への懸念もある。糸満市の人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)豊見城市に隣接する地域であり、那覇市への交通アクセスも比較的良好なため、取引価格は底堅く推移している。 (2)既存住宅地域として熟成している。新型コロナの影響は比較的軽微であった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字武富那波嶺原６０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,446 円／平米 18万3,304 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,607 円／平米 20万3,673 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字武富那波嶺原６０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,250 円／平米 18万5,963 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,066 円／平米 27万4,616 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,968 円／平米 24万4,538 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,000 円／平米 24万4,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字武富那波嶺原６０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,191 円／平米 17万9,155 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,679 円／平米 18万769 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,305 円／平米 19万6,062 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５糸満 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字武富那波嶺原６０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,391 円／平米 30万5,445 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,874 円／平米 34万6,713 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,498 円／平米 27万6,044 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,500 円／平米 27万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情