路線価 (2023) 沖縄県糸満市西崎2-352 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 糸満市沖縄県糸満市西崎２丁目３５２番
価格時点	2023 年
駅名	西崎小学校入口停駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,540万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、糸満市内全域に亘る街区整然とした住宅地域である。需要者の中心は市内居住者のほか、圏外からの転入者も多く見られる。那覇市との交通アクセス改善により、潮崎地区、豊見城市豊崎地区内の類似土地の取引価格は上昇傾向で推移している。土地で２，５００万円前後、中古建物込みで３，５００万前後が取引の中心となる。 (2) 同一需給圏は、糸満市全域の住宅地域で、特に西海岸沿いの区画整然とした住宅地と比較的強い代替・競争関係が認められる。需要者は、市内の家族世帯を中心に、那覇市からの転入世帯も認められる。沖縄西海岸道路の整備により、交通アクセスが改善され、那覇市のベッドタウンとして人気が高まり、引き合いを強めてきた。しかし、価格が上昇したことで、勢いはやや鈍化しつつある。土地は２５百万円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を主とする住宅地域である。地域特性上、居住の快適性を志向する取引が中心である。建物容積が確保でき、画地規模が大きい画地については、共同住宅としての利用も見られる地域であるが、対象標準地規模においては、建築費等の高騰もあり、収益価格はかなり低位に試算された。よって、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との比較による検討及び新型コロナ感染症の影響を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は代替性の高い事例を採用しており、実証的な価格が得られたものと判断する。アパート等の収益物件も見られるが、自らが居住する目的での取引がほとんどであり、収益性よりも居住の快適性や利便性を中心に、市場が形成されている。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西崎小学校入口停　北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糸満市沖縄県糸満市西崎２丁目３５２番
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15 m
面積	240 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	西崎小学校の南西側に隣接する街区整然とした住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)教育施設、商業施設等との接近性及び那覇市との交通アクセスの改善もあり、那覇市、豊見城市との相対的比較において値頃感もあることから、新型コロナ感染症下と言えども地価は緩やかな上昇傾向と判断される。 (2)区画整然とした住宅地域で、那覇市への通勤圏として浸透し、魚直売店等とも近く、人気エリアとなった。新型コロナの影響は少ないが、価格帯が高位となったことで、地価上昇の程度は、当面鈍化する可能性がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は増加傾向。老年人口は増加傾向。新型コロナ感染症が継続している中で、市内経済、不動産市場に先行不透明感が残る。 (2)新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇への期待は高まっているが、物価高等への懸念もある。糸満市の人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)市内の住宅地としての品等上位としての経済的位置に変動はなく、新型コロナ感染症下と言えども緩やかな上昇傾向。 (2)沖縄西海岸道路で那覇市からの時間距離は比較的短く、住宅需要は強い。新型コロナの影響も弱まってきた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市西崎２丁目３５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,308 円／平米 39万4,432 円／坪
推定価格 平米 坪	12万10 円／平米 39万6,753 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,705 円／平米 35万9,379 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市西崎２丁目３５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,400 円／平米 25万2,578 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,858 円／平米 25万4,093 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,662 円／平米 32万6,177 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５糸満 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市西崎２丁目３５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,647 円／平米 38万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,316 円／平米 41万7,601 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,270 円／平米 36万1,247 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市西崎２丁目３５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万762 円／平米 30万59 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,783 円／平米 29万6,823 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,016 円／平米 32万4,041 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情